签订认购意向书却“扑空”如何索赔

　　被告取得预售许可证后，原告王×与被告Y公司签订《金元商铺认购意向书》一份，约定原告向被告支付购房意向金2000元，原告随后取得商铺优先认购权，被告负责在商铺正式认购时优先通知原告前来选择认购中意商铺，预购面积为150平方米，并明确小区商铺的均价为每平方米7000元(可能有1500元的浮动)。如原告未在约定期限内认购，则视同放弃优先认购权，已支付的购房意向金将无息退还。如原告按约前来认购，则购房意向金自行转为认购金的一部分。意向书对楼号、房型未作具体明确约定。

　　上述意向书签订之后，原告向被告支付了2000元意向金。但被告在销售涉案商铺时未通知原告前来认购。原告至售楼处与被告交涉，要求被告按意向书签订正式买卖合同。被告称商铺价格飞涨，对原约定价格不予认可，并称意向书涉及的商铺已全部销售一空，无法履行合同，原告所交2000元意向金可全数退还。双方因此发生争议，原告遂诉至法院。原告诉讼请求人民法院判令被告按105万元的销售价格向原告出售涉案商铺，如果被告不能履行，请求判令被告赔偿原告经济损失100万元。

　　问：1、意向书和意向金的法律性质？2、原告的诉讼请求能否得到支持？

　　山东一诺律师事务所赵瑞君律师认为：涉案意向书不是通常意义的 “意向书”，而具有预约合同的性质。根据本案事实，涉案意向书是在原、被告双方均对被告能够合法取得相关许可证书有合理的预期的情形下，对原、被告将来签订房屋预售合同的预先约定，涉案意向书并非预售合同，法律对商品房预售合同的强制性规定并不适用于预约合同，应认定原告与被告签订的涉案意向书合法有效。本案中意向金不具有定金性质，不应认定为定金。

　　由于意向书涉及的商铺已全部销售一空，合同已无法履行，原告请求被告向其出售涉案商铺不能得到法院支持；被告的行为构成违约，但双方签订的预约合同毕竟同正式的买卖合同存在法律性质上的差异，被告赔偿原告经济损失100万元的请求，只能由法院根据双方证据酌情判决。

　　山东中苑律师事务所刘宗华律师认为：从法律角度讲，本案意向书的属性是对签订正式合同的预约性，意向书的内容并不涉及买卖关系双方的具体权利与义务，该意向书属于预约合同，双方当事人取得的也只是签订正式合同的优先权，最后以双方签订的正式合同为准，即使违约，承担的也只是缔约过失责任，而非违约责任。意向金的属性是预约金，不具备定金的法律性质。

　　本案所涉商铺已销售完毕，合同已不具备可继续履行性，故原告请求法院判令双方继续履行的诉求得不到支持。本案的被告因违背其依据的诚实信用原则所产生的义务，而致原告的信赖利益的损失，应承担损害赔偿责任。但此仅是一种弥补性的民事责任，而非违约责任当中的要求赔偿期待利益的损失。故原告请求法院判令赔偿经济损失100万元，也得不到支持。

　　山东天正平律师事务所王薇律师认为：

　　由于认购意向书缺乏对预售商品房的楼号、房型等交易的实质性条款进行约定，因此原被告双方在签订认购意向书之后的未来交易行为并不受预约合同的直接约束，但是负有诚信谈判以及诚信磋商的义务。因预约行为发生在本约合同订立阶段，根据合同法第四十二条的规定，一方不依预约合同的约定履行其义务的行为属于违背诚实信用原则的行为，应负缔约过失责任，对非违反预约一方的损失应当进行赔偿，但非违反预约一方并不享有强制缔约的权利或者直接依本约请求履行的权利。

　　就本案而言，被告Y公司应当按其过错程度负缔约过失责任。但是根据认购意向书，在被告违反合同义务的情况下，原告无权要求被告就涉案商铺进行强制缔约，因此，对其要求被告按105万元的销售价格向其出售涉案商铺的诉讼请求不应得到法院的支持。原告所诉之100万元的经济损失属于预期利益损失，不属于实际损失，请求数额显然过高，但是考虑到涉案商铺价格飞涨，原告王×的信赖利益的确受有损失，因此，应当由人民法院参考签订认购意向书的商铺平均价格与本案起诉之时商铺的平均价格之差，并结合被告Y公司的过错程度以及王×的实际损失，对王×的损失赔偿数额进行裁判。(记者 邹吉宏）