热钱驱动房价上涨 楼市调控须打一场“货币战争”

　　据央视《经济半小时》日前对全国多个城市楼市调查发现，限购令对楼市销量的影响已经开始见效，但对高高在上的房价，却还一时难以产生实质性作用。市场上博弈的力量仍然很强大，在境内外热钱和各种资金的驱动下，房价上涨压力仍然没有彻底消除，楼市调控还面临挑战。

　　日前爆发的爱尔兰债务危机据说就是高房价惹的祸：房地产业绑架了银行,银行又绑架了政府。这似乎与我们的情况相似，值得警惕。显然，避免这类悲剧在中国重演的唯一办法是，必须让高房价回归理性。然而，重拳调控之下，不但高房价没有踏上回归之路，而且监管部门露出了为难情绪，道出了调控有“六难”。

　　的确，楼市调控之路障碍重重，既要应对投机炒作，又要面对土地财政。尤其是流入楼市的境内外热钱，已成为当前调控最大的“拦路虎”，如何击退这只“拦路虎”是眼前迫切需要考虑的问题，一方面要审视现有政策，修补政策漏洞；另一方面，有必要酝酿新武器在必要时出手。

　　据统计显示，外资在房地产领域直接投资今年发生了较大变化，1-10月累计增幅急增48.04%；从结构看，外商投资以普通住宅为主。这是明着流进的热钱，还有难以计算的暗流进来的热钱。再加上美国实行第二轮定量宽松政策向全球释放天量流动性，中国楼市很有可能成为境外热钱的首要套利目标。

　　至于境内热钱，之前宽松的货币政策给了热钱泛滥的机会，楼市投机炒作的盛行，基本是热钱所赐。然而，事实证明，楼市调控无论是阻击境外热钱，还是抑制境内热钱，不仅制度上有不少漏洞可钻，而且调控力度还差火候，导致房价上涨压力仍然没有彻底消除，楼市调控依然面临热钱挑战。

　　为阻击境外热钱，住建部和外管局发布了《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》，商务部也表示会进一步加强对外资的监管。不过，限外政策不仅管不了进入开发环节的境外热钱，而且在持有环节也难以堵住热钱炒作。其实，限外政策刚一露面，人们就发现了N个漏洞，例如，可以离岸交易或股权转让等方式买楼，可惜，政策漏洞不见及时修补。

　　在抑制境内热钱方面，一是加息、提高存款准备金率；二是提高首付款门槛、暂停发放第三套房贷。不过，以目前的货币政策力度还不足以让热钱从楼市完全退潮，不仅收缩流动性的力度不够，而且房贷政策由于制度、技术等原因，很容易被热钱突破。此外，我们目前仅仅是在堵热钱，缺少疏通热钱的通道。

　　在我看来，由于境内热钱缺少疏通，境外热钱继续暗潮涌动，房价上涨压力仍然没有彻底消除，因而有必要针对楼市热钱打一场“货币战争”。这场战争除了要用好货币政策这个武器之外，还应该在货币政策之外下手。

　　为给炒房地产的热钱降温，澳大利亚规定，外国人只能买新房，不能买二手房。再譬如，我国香港日前向本地楼市投放杀伤性武器：增推“额外印花税”，据说新政推出4天后成功冻结香港炒楼之风，部分香港指标性大型楼盘出现罕见的“零成交”。我们能否借鉴某些国家和香港的经验来打击中国楼市的热钱炒作之风呢？又如，任志强提出，只要增加购房之后的限售、禁售期限，不用二套、三套、多套房的差别信贷就完全可以将投机客挤出楼市。这些办法我们为何不试一下呢？

　　事实上，中国楼市高歌猛进的这些年，无论是开发环节还是持有环节，一直不乏境内外热钱炒作，而我们在应对热钱方面却缺少有效手段。我以为，面对热钱涌动，我们有必要打一场漂亮的楼市“货币战争”，通过完善限外政策、监控热钱流入、有效收缩流动性以及一系列的税收、限售政策，对热钱进行全面阻击。其实，楼市问题实质是货币问题，只要打赢了货币战，自然避免了各种危机。冯海宁