上海中高端学区房成交稳定 保值性大于增值性

　　楼市调控政策出台后，本市一度出现连续4周楼市成交量下滑的态势。但到了近两周，受多重因素的影响，楼市成交量又连续出现了反弹的迹象，楼市价格也保持平稳态势，没有出现明显下跌的情况。

　　上周供应量大幅增加

　　据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，上周，本市商品住宅成交面积为32.1万平方米，环比前一周大涨50%，有7个区的成交面积在2万平米以上，这一成交量甚至明显高于9月的周成交水平；上周，全市商品住宅成交均价为23008元/平方米，与前一周基本持平。

　　上周，本市商品住宅新增供应面积为30.5万平方米，相当于前一周的2.16倍，一举达到了10月以来的最高点。浦东新区的原南汇区域有多个楼盘获取预售证，新增供应面积达12.15万平米。

　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，2006年，上海全市房价的基本定位是：内环内、内外环、外环外分别为3万元、2万元、1万元。随着2007年、2009年房价快速上涨，价格已出现了翻倍，近期外环外竟然出现了3万元的公寓房。继外环外的星河湾公寓价格突破3万元之后，外环外的青浦区和浦东新区原南汇区域的部分楼盘的报价也接近了3万元。个别外环外公寓的价格正直逼市中心区域价格。

　　学区房交易受影响小

　　沪上二手房方面，在高通胀带来的加息预期及政策的压制下，11月高端住宅成交量继续下滑，不过中高端学区房成交依旧稳定，均价有所上涨，涨幅超过平均水平，特别是市中心区域的高龄学区房，受市场环境变化的影响十分有限，房价保持坚挺。

　　德佑地产统计显示，在黄浦老西门板块、浦东新区源深板块和徐汇中心板块，学区房的“周带看量”保持在25组以上的较高水平。

　　具体分析，高龄学区房需求不减，有两个方面的原因：一是高龄学区房需求客户绝大部分是真正的刚性需求。由于房龄较大，其升值空间基本已在前期透支，目前的保值性要远远大于增值性。换句话说，这类房源的投资价值不大。因此，附近区域活跃的投资客较少，不会超过20%，相比其他区域投资客30%-50%比例要少得多，因此受此次遏制投资性需求的调控政策影响相对要小得多。但由于受新政的影响，成交价也略有下降，不过降幅仅为市场的一半左右；二是学区房需求一般都较为急迫，即使市场环境有所变化，购房者也不会观望太久，而是及时出手。

　　本报记者 晏秋秋

　　实习生 何文鑫