打破地方楼市僵局：解铃还须系铃人

　　即便在限购、限外等“急刹车”式的调控政策干预下，我国房地产市场却依然在以“傲人”的姿态示人，近两个月继续坚挺的房价便是最有力的证据。据国家统计局《1-10月全国房地产市场运行情况》提供的数据，10月，全国商品住宅销售价格同比上涨幅度依然保持了两位数字的高增长；11月，受信贷、预售资金监管等政策影响，多家房地产开发企业虽被迫扎堆开盘，但价格鲜有下降。以北京为例，中原地产提供报告显示，11月新入市楼盘价格不降反升，平均上调2500元/平方米。在香港房地产市场调控“立竿见影”的映衬下，国内楼市撼而不动的问题更显突出。

　　今年以来，为保障房地产市场健康发展，我国政府已先后从住房保障、市场交易、土地供给、供应结构、信贷政策等多个方面出台政策压制房地产市场上升势头，效果却并不明显，针对这一情况，住房城乡建设部副部长仇保兴11月26日表示，房地产市场调控需要发挥合力，一方面是政府部门之间的协同，另一方面是中央与地方的协同。一些专家认为，相较于前者，地方政府这一环更为关键。地方政府将是打破楼市僵局的关键力量。

　　在很多人眼中，地方政府对待楼市调控的态度并不明朗，甚至还有“拖后腿”的嫌疑，在网上输入地方政府、楼市调控两个关键词后，大部分都是诸如“摇摆”、“架空”、“纠结”等形容地方政府对调控消极态度的描述。

　　土地财政是地方政府调控“被动”的根结

　　仇保兴指出，地方政府对土地财政的依赖是目前房地产调控困难的原因之一。

　　随着房地产市场的快速升温，土地出让金给地方政府带来了巨额的税收收入，还一跃成为部分地区政府的第一财政，这便解释了地方政府对房地产市场的调控为何如此被动。

　　财政部近日公布的数据显示，2010年1月至10月，全国财政收入为70899.82亿元，其中地方财政收入已达33537.15亿元，同比增长了24.1%。土地出让金究竟对地方财政增长的贡献度有多大？在今年“两会”时，全国政协委员梁季阳提出：“不少城市的土地出让金已经占地方财政收入近50%。”

　　近年来地方政府卖地收入大增。中国指数研究院的数据显示，截至11月22日，上海土地出让收入以1369.94亿元高居榜首，北京以1004.48亿元位列第二。大连、天津两地也紧随其后，有望在年底成为“千亿俱乐部”的新晋成员。同时财政部今年4月发布的数据显示，2009年全国土地出让收入超过1.4万亿元，比2008年度增长43.2%。这些数字很难让人轻松。即便作为房地产开发商代表的潘石屹也不得不表示，地方政府的财政收入依赖土地市场和房地产的情形，不仅没有弱化，反而有加强的趋势，这其实是很不健康的。

　　地方政府需担当起楼市调控主角

　　首先，地方政府亟须回归本职，在涉“房”问题上，应只涉“保”。

　　在今年年初，中央出台了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，通知要求，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应，加快保障性安居工程建设。而在地方，这一要求极有可能受到冷遇。相对于收益可观的土地出让金来说，不仅没有利润反而需要投入大笔资金的保障性住房建设的吸引力要差很多，这也导致某些地方政府的盖房动力不足。

　　住建部确定的2010年保障性安居工程建设目标是：建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套，改造农村危房120万户。虽然这一数字已经表明2010年是我国保障性住房建设力度最大的一年，但长期遗留下来的保障性住房建设的欠账或者说是滞后、保障体系的不完善，依然是今天楼市调控无法顺利进行的一个关键原因。因此地方政府当务之急是要在保障性住房建设上下大力气。

　　其次，除保障性住房建设外，中央调控政策在落“地”后也要保证不“走形”。以限购令为例，目前我国先后有16座城市实施了限购措施，虽然核心内容都是限购，但具体要求却相差比较大。限购政策的地方推进过程，更像是检验一个地方政府对楼市调控是否动真格的检验过程。楼市调控需要全国一盘棋，这样才不会出现“摁下葫芦又起瓢”的问题。

　　第三，紧跟中央政府楼市调控的精神并采取积极行动。地方政府的滞后行动，只能成为地产商、投资客继续炒作的依据。

　　对地方政府减压与加压

　　中央需要通过对地方政府的减压与加压，调动起地方政府调控楼市的积极性。

　　对地方政府减压。在以“经济建设为中心”理论指导下，地方政府才会如此看重土地财政。土地所带来的巨额收入有机会在短时间内帮助地方政府提高GDP的增长速度。因此，有专家建议，在考核一个地方的经济增长时，应将土地财政从GDP核算中去除，这样，地方政府就会失去与开发商站在同一战线的兴趣。

　　推进房产税弥补地方政府在土地财政上的损失。如完全剥夺地方政府土地出让收益，虽然可以有效抑制地方政府卖地致富的冲动，却也切断了保障性住房建设的资金来源。

　　对地方政府加压。2008年中央财政安排保障性安居工程支出181.9亿元，2009年保障性住房支出达到550.56亿元，2010年又安排住房保障支出992.58亿元。投资额不断增长的同时，新开工面积及竣工套数增长却相对缓慢。据中国指数研究中心的报告显示，2007年以来，我国经济适用住房新开工面积及竣工套数年增长率基本保持在15%以下，新开工面积2009年出现负增长。供给严重不足是我国保障性住房最大的现实问题。各省市地区均把商品住房用地作为主要的供给对象，而保障性住房用地在计划目标中占比就严重不足，完成率则均较低。

　　目前，房屋成交量萎缩，房价下行压力增大，这也在一定程度上改变了人们的预期，楼市已经进入僵持期，不过一些一线城市郊区楼盘热销却再次提醒人们，未来楼市的走向依然不明朗。在这一背景下，虽然中央提供了“十八般武器”调控楼市，但也需要地方政府真正拿起这些武器才能引导房地产市场进入“正途”。 (杨洋)