首例开发商退地浮现 业内称退地或只是开始

　　房地产市场调控新政(国十条)出台后的首例开发商退地(住宅开发用地)，日前出现在上海嘉定的两个地块。昨日，上海土地交易市场发布的第104号土地出让公告显示，上述两地块以“退定后重新出让”的身份寻找买主。该信息让首例“退地”传闻得以证实。业内人士分析，与2008年“退地”潮有所不同的是，此次退地不仅是为当初的高价拿地埋单，更是因为持续收窄的融资渠道，让房产商“圈钱”受阻无力开发，从而把资金链问题从幕后搬到了台前。

　　先后两次出让

　　公开信息显示，上述两退地地块是：嘉定区真南路以南、走马塘以西地块(下称“真南地块”)；嘉定区百安公路以西、恒荣路以南地块。对应的开发商分别为宝华企业集团和莱蒙宝山信息咨询(深圳)有限公司。

　　上海土地交易市场第91号和109号土地出让公告显示，这两家公司分别于今年1月7日和2月26日摘得上述地块，成交总价分别为24.186亿元和11.05亿元。其中，真南地块折合楼面地价约1.25万元／平方米，与起始楼面地价相比，成交溢价率达336%，一度成为上海嘉定南翔住宅用地地价的“标杆”。

　　业内人士分析，按照这一拿地成本，再加上建安成本和财务成本，最终出售的商品房成本大约在1.9万至2万元/平方米。而目前邻近的楼盘如金地格林世界，其精装房销售价格也大概在1.8万至2.1万元/平方米。

　　照此计算，如果房价在楼市调控政策出台以后停止上涨，真南地块的开发利润将非常低甚至为负。果然，仅仅不到一年，这两个地块便面临“易主”的命运。

　　退地或只是开始

　　易居中国分析师付琦指出，“退地”只有两种可能：一种是一方违约，一种是双方都违约。“出让方违约只可能是无法交地，但这两年上海的宅地都是净地出让，因此不太可能存在这个问题。”也就是说，一般退地都是开发商方面违约。“但是现在宅地越推越少，开发商抢地都来不及，拿到手的怎么可能‘吐’出来，而如今的土地市场又不允许囤地，开发商拿了地必须投钱进去开工，这样推理，开发商退地的原因多数就是缺乏资金。”

　　究竟是合作伙伴在资金上掉了链子，还是退地开发商自身资金问题导致了“退地”？记者从昨日的采访中得不到真实答案。但可以肯定的是，退地的开发商们并不孤单。

　　易居中国近期的一份报告指出，2010年第一季度房地产市场的火爆，直接导致4月份史上最严厉调控政策“新国十条”的出台，调控之下国内上市房企现金流普遍“饥渴”，资金需求和资金压力明显增大。其中，中报营业收入前20强的房地产上市公司，经历上半年对房地产开发资金的投入和二季度销售大幅缩量，截至6月份的每股经营性现金流为-0.70元，已创近几年同期最大负值。

　　例如，上半年拿地“疯狂”的保利地产付出的代价就是现金流为负，报告显示，保利地产上半年经营活动现金流量净额为-233.48亿元，已超过了同期同样拿地较多的万科(-95.14亿元)。开发商在拿地热情持续高涨的同时，资金饥渴程度亦可见一斑。有市场分析人士甚至指出，随着开发商资金链持续紧张，在全国范围内，不排除类似真南地块这样的案例还会出现的可能性。

　　【延伸阅读】

　　北京11月楼市火热胜“金九”

　　昨日，记者获悉，北京楼市11月出人意料地再现火热局面，新建商品住宅成交量和成交价齐升，多个指标甚至超过9月，创出今年4月房地产调控新政颁布以来的新高。北京亚豪房地产经纪有限公司统计数据显示，11月北京共成交期房商品住宅1.01万套，成交面积103.8万平方米，两个指标与10月相比分别上涨了46.6%和32.1%；同期成交现房商品住宅为1123套，成交面积15.3万平方米，双双比10月上涨42.9%和17.5%。成交量的上长同时伴随着成交价格的上涨。11月北京新建商品住宅成交均价为21735元/平方米，环比上涨8.2%。(本报综合报道）