开发商退地背后是资金困局：资金周转存巨大压力

　　再融资阀门关紧、银行开发信贷严控、信托融资渠道受阻……本轮地产调控让不少拿下高价土地的开发商如鲠在喉。近期，开发商退地的现象开始悄然浮现，背后所隐含的资金链压力也随之浮出水面。

　　根据上海市国土局公告，今年年初成交的两宗位于上海嘉定区的地块被重新挂牌出让。其中，嘉定区真南路以南、走马塘以西的地块于今年1月被上海宝华企业集团有限公司竞得，土地总价24.19亿元。另一宗位于嘉定区百安公路以西、恒荣路以南地块在今年2月份被莱蒙宝山信息咨询(深圳)有限公司竞得，土地总价11.05亿元。由于超过300%的溢价率和每平方米1.25万元的楼面地价，真南路地块还一度成为该区域的地价“标杆”。

　　有消息称，两家企业之所以退地，主要是由于融资渠道受阻后，企业无力解决资金问题。无法成功筹资，不能在规定时间内支付土地出让款。

　　事实上，早在年初，大龙地产的“地王”收回事件就曾掀起过波澜。审视这两起退地风波，其中既有相似之处却也有所不同。不同的是，大龙地产是由于拖欠地价款而被有关部门强制收回土地，而上海两宗地则是开发商“主动”退地。相同之处则都是由于企业无力支付地价款，无法消化高价地这块“大肥肉”。

　　自2009年下半年开始，全国一线城市土地价格开始飙涨，热门地块往往受到众多开发商抢夺，成交溢价率在100%以上的地块层出不穷。显然，曾经在土地市场火爆时期诞生的高价地块，正随着开发商资金链趋紧而爆发出诸多问题。

　　通常在房地产开发资金来源中，企事业单位自有资金占比不到20%，自筹资金占比约为30%，利用国内贷款和定金及预付款的比例则在40%以上。作为资金密集型行业，房地产企业普遍依靠财务杠杆维持生存和扩张。

　　然而今年以来，我国的房地产政策基调一直保持从严，不仅在二级市场上对房地产再融资全面叫停，并且已经暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。此外，有关部门还规定，对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行停止发放新开发项目贷款，监管部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

　　在经历了2009年和今年年初的快速扩张后，一些开发商的资金链压力已然凸显。仅从上市公司的财务状况来看，大多数房企的经营性现金流为负值，财务成本则在迅速上升。在此情况下，加快周转、想尽办法融资已经成为不少开发商的当务之急。

　　尽管从目前来看，开发商退地只是个例，但也凸显出在融资渠道受阻的情况下，房企资金周转所面临的巨大压力。业内人士预计，除个别房企存在资金风险外，目前房地产行业的资金面仍在可控范围内，资金链压力会在明年逐步显现。本报记者 于萍