改善型购房者再入市 楼市温和放量

　　“这一批房子的均价大约4万元/平方米。这个月的中下旬，我们可能推出一批新的房子，价格会上调。”昨天，作为雅戈尔当年震动杭州全城的地王项目，位于西湖区文教板块的雅戈尔·御西湖销售员在电话里表示。

　　杭州官方“透明售房网”数据显示，10月25日，雅戈尔·御西湖开盘推出的3号楼均价为35645元/平方米，11月17日第二次开盘，正式推出5号楼62套房源，均价大约4万元/平方米。一个月时间不到，逆市上涨约4000元/平方米。

　　雅戈尔·御西湖并非个例。通过同一楼盘的价格走势比对可以发现，在杭州市中心、城西、城北、钱江新城这些板块，调控半年来，大批新盘的成交均价不跌反涨，尤其是近一两个月来，上升幅度明显。

　　克尔瑞杭州公司总经理刘晨光在接受《第一财经日报》电话采访时介绍，与调控之前相比，杭州房价依然高位盘整，主城区不少的楼盘虽然缩量严重，但是仍然经历了不同程度的上涨。

　　远洋地产杭州公司营销总监何剑也对记者表示，杭州一手新盘市场，并没有出现实质性的价格下跌。同时，近两个月的成交量已经接近五六月的低谷，一些改善型购房者逐渐放弃观望，重新入市，市场处于温和放量的状态。

　　大供应、久蓄水，刺激销售

　　绿城旗下的西溪诚园5月之后共领出4张预售证，7月开盘的成交价格为32000元/平方米，9月底开盘的成交均价为33412元/平方米，10月底开盘的成交均价攀升至36928元/平方米。短短三个月，该楼盘均价已经上涨5000多元/平方米。

　　远洋公馆的房价也有明显的增长。9月份，远洋公馆开出的新一批房源为35983元/平方米，11月底新开的这一批，成交均价高达39561元/平方米。

　　何剑指出：“远洋公馆目前的购买主体以杭州本地人为主，外地人比例不高。从客户构成而言，杭州一手市场，投资客基本已经暂时退出市场。”眼下杭州的一手成交量保持在一个不错的水平线，与新盘集中在今年下半年的后面几个月存在紧密联系。在经历了半年左右的政策消化，一些改善性购房者认为，房价下调预期明显减弱。

　　11月，随着市场对调控政策的逐步消化，杭州楼市继续高位运行。透明售房网数据显示，11月杭州市区(含萧山、余杭)商品住宅成交5334套。或许是为了在年底前完成销售业绩，不少楼盘纷纷抢在年末开盘。据不完全统计，12月，杭州预计有38个楼盘计划推出新房源，保守估算有万科·草庄、绿城西子·田园牧歌等4000余套住宅房源上市。

　　刘晨光告诉本报，除了扩大供应，开发商延长客户蓄水的周期，也是维持当下成交量的一个内在因素。“一个新盘，原先可能推向市场之前仅仅蓄水一个月，现在是持续蓄水几个月，然后一次性释放。”

　　“杭州一个很知名的开发商，在销售监管资金制度正式实施的时间之前，一天内抢先领出大批预售证。事实上，这家公司并没有集中将这些房源推向销售市场，而是控制着，少量多批地推出，保持着自己较好的去化速度。”刘晨光还指出，从目前的市场销售来看，杭州的多数开发商没有保本甩卖的想法，公司现金流暂时充沛，没有形成大幅度降价的设想与现实。从调控效果来说，对于投资和投机客，政策效果基本达到，但是对于整个房产市场来说，价格并未有真正的松动。

　　明显的冷热不均

　　楼市新政正在杭州发酵。万科杭州公司一位人士私下表示，对于开发商而言，以往的预期很一致，都是持续看涨；如今，在调控背景之下，开发商阵营对于土地市场、新房销售市场的判断出现了明显的分化，继续激进与选择保守并存，并影响着各自的市场行动。

　　刘晨光认为，眼下，杭州一手新房市场的表现是冷热不均。庞大的新增供应量，以及客户蓄水时间的刻意拉长，刺激了销售数据的转好。部分知名企业推出的新盘，依然获得热销。它们的定价相比调控之前变得靠谱一些。但是，总体来看，不可否认的是，多数新盘的销售遭遇较大压力，销售速度缓慢。去年是托关系留号子买房，今年的部分远郊公寓是托关系退房。因此，后市市场的回暖尚不容乐观，依然是个未知数，各方宜严密关注。

　　一个新增的变量是，近期杭州楼市再次直面尴尬状况：多家知名地产商似乎不惧调控，参与制造了新一轮的地王潮。广宇集团管理层人士分析，“我觉得最近的土地市场回暖，属于开发商防通胀之举。土地市场的升温反过来会对新房市场形成涨价预期。这种预期通过媒体舆情会被放大。而中央现在主要关注物价，等CPI稳住了，可能就会回头来治理房地产，所以年底到明年初的政策窗口期是比较微妙的。不过，一个基本事实是可以确立的，那就是土地市场持续火爆的话，明年涨价预期强烈，调控政策走向引发猜测。”（叶国靖）