贵州新《商品房买卖合同示范文本》出台

　　由省工商局、省建设厅共同修订的《商品房买卖合同示范文本》征求意见稿近期在广泛征集意见，据了解，该示范文本将于明年初正式使用。新的《商品房买卖合同示范文本》对商品房质量、交付条件、建筑节能、产权过户等诸多内容进行了细化，加强了对购房者权益的保护，强化了对开发商开发行为的监管。近日，省工商局合同处的相关负责人就《商品房买卖合同示范文本》征求意见稿进行了详细的解读。

　　据省工商局合同处负责人介绍，旧版《商品房买卖合同示范文本》对规范房地产交易市场发挥了积极作用，但随着市场竞争日益激烈，供应需求关系增大，在签订商品房买卖合同时容易发生三类纠纷。

　　一是房开商利用自己的优势地位，在合同中减轻自己的违约责任。通常情况下，对于不能按时交房、房屋质量出现问题等违约，开发商为自己设定的违约责任只有万分之零点几，甚至更低，如果购房者因不能按时付款的原因违约，承担的违约责任则是百分之几。虽然违约责任不对等，但由于贵阳楼市处于卖方市场，加上很多购房者法律意识淡薄，往往不能有效地保护自身权益。

　　二是面积差异纠纷。旧版的示范文本对面积确定有两种处理方式，一种按建筑面积，一种按套内面积，以建筑面积计算时，对公摊面积约定不清楚，往往由于实际交房时公摊面积过大，造成实际得房率低引发纠纷。

　　三是产权过户纠纷。旧版示范文本中，对产权过户时开发商应该提供什么证件没有明确约定，开发商约定办理产权证的期限通常过长，有的约定甚至长达720天。不少开发企业只有一个开发项目，个别楼盘购房者的办证时间还没有到，开发企业就已经消失了，导致购房者根本办不了产权证。

　　该负责人介绍，还有一种现象就是购房者收房后不容分说先将门窗换掉，线路进行更改，由于合同中对交付条件没有进行详细约定，造成了资源重复浪费。

　　针对旧版示范文本存在的弊端，省工商局和省住建厅在进行了大量地调查后，对旧版示范文本进行了修订。

　　首先对房屋的交付条件进行详细约定。新版示范文本附件中对房屋的水电交付条件进行了明确，水电的安装费用是否包含在房价中也有约定，还对装饰、设备标准，包括主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容，详细到外墙使用的涂料品牌，室内地面使用的是地板还是何种质地的地砖，电梯的速度、载重量等进行约定。同时附件中还有保修范围、保修期限和保修责任的约定，内容涉及地基基础和主体结构、屋面防水、墙面、厨房、地下室、管道、灯具、电器开关、防盗和对讲系统等。

　　其次在违约责任约定方面坚持当事人约定的原则，由于旧版示范文本中开发商对自己的违约责任约定过低，新版中采取了提示性说明，一旦约定的违约金不足以弥补受害人的损失，可以通过备案审查的方式解决，使得买卖双方的权利义务更清晰、对等，法律责任也更明确。

　　此外，在面积约定时只能按套内面积计算，购房者自己可以测量，使得房屋面积的约定更加透明、阳光。

　　合同中增加了不少旧版合同中没有涉及的内容。如所售房产或相应土地是否抵押，抵押约定、解除抵押的条件，需要提供抵押权人同意出售的证明文件，有效地减少了一房二卖情况的发生。对公共设施设备位置和面积也需要在合同中进行说明，有助购房者综合了解和评估所购房屋的情况。交付使用时需出具的文件增加了《住宅工程分户验收表》、《房屋面积实测报告》等技术文件。对生活设施、公共服务设施、商业配套设施也必须细化列举并明确完工时间，避免了开发商或销售员口头引导或诱导消费，使购房者的利益得到保证。合同还明细了设施项目和完工时间，有利于消费者在购买时决策，又能有效地促使开发商按时提供相应配套，保障消费者的权益。同时，开发商改变规划方案、绿化率、容积率等，不仅要取得相关部门的审批通过，还要征得已购房业主的同意，否则，购房者有权退房。新版合同还将室内空气污染、建筑的隔音性能、建筑的保温节能、外环境噪音等也纳入了合同。

　　据介绍，新版合同与旧版合同的一个重大变化就是进行了适度的行政干预。合同中涉及开发商的预售许可证号、备案程序、预售款的监管情况等内容，同时对商品房买卖合同实行备案审查，开发商需要提供已经签订的一份合同作为范本进行备案，加盖了备案专用章的合同范本需要在售楼处进行张贴，供以后的购房者签约时使用，使用没有备案的合同将受到相关部门的处罚，这样有效地保护了购房者的利益，不给房开商在合同中“做手脚”的机会，也有效地避免了消费者遭遇“霸王条款”。(记者 杨贵兰)