政策合力之下 中国房地产价格的走势预判

　　滕泰认为，由于高房价已经成为社会矛盾的聚焦点，本轮调控与历史上前三次房地产调控有本质的区别。即便是未来几个月房价有实质性回落，本轮调控政策从紧态势两年内也难有变化 政策合力之下中国房地产价格的走势预判

　　滕泰 经济学博士，现任民生证券副总裁、首席经济学家。毕业于复旦大学，曾在美国沃顿商学院做访问学者，中国证券业协会分析师委员会副主任委员，人民大学、中央财经大学兼职教授。专注于国际经济、宏观经济和金融资本市场和财富战略研究，代表作《新财富论》、《财富的觉醒》等。

　　今年以来，国家出台了一系列房地产调控政策。为重塑调控的决心，防止房价在政策作用下出现反弹，行业调控政策有不断加码的态势。在政策合力的推动下，未来中国房地产价格将呈现何种走势？今天，做客本期“首席观点”栏目的嘉宾民生证券副总裁、首席经济学家滕泰博士针对短期、中长期不同阶段提出自己判断：商品房可售面积、房地产企业资金状况及销售预期三项要素决定了房价短期内有调整压力，而房产税政策、信贷政策、利率政策、土地政策、保障性住房建设五大政策则将引导预期，稳定中期房价。

　　预计调控政策两年内不会放松

　　记者：自90年代以来，国内房价就呈现不断上涨态势，但与此同时，政府也进行了不同程度的调控。对于本轮调控政策，您如何看待？

　　滕泰：本轮房地产调控始于2009年12月，4月17日“新国十条”颁布，标志着调控全面深入。本轮调控具有三个新的历史背景：

　　第一个背景是居民预期难以扭转。经过1996年、2003年、2007年三轮调控之后，城市居民不仅认识到中国房地产价格长期上涨的历史规律，而且很多人都错误地认为本轮房地产调控跟前面三轮一样具有短期性特点。因此尽管出台了很多调控政策，居民购房需求仍然保持旺盛。

　　第二个背景是中国房价问题已经从一个经济问题变成一个社会问题和政治问题。在人均收入接近4000美元的特定历史阶段，拉美的很多国家由于没有解决好城市低收入居民的居住问题，结果造成大量贫民窟的出现和一系列发展问题。而新加坡、香港地区则依靠供租房等制度保持了良好的社会环境和经济发展势头。

　　第三个背景，政府最近几年才认识到“加大保障性住房建设才是解决城市中低收入者居民住房问题根本之道”，而保障性住房的大规模建设完成并形成现实供应，需要较长的时间。

　　以上三个背景决定了，本轮房地产调控不同以往，不仅调控的难度大，调控的力度大，而且可能要持续较长时间。为了防止前几次房地产调控政策松动后房价的大幅反弹的现象，预计这一轮房地产调控政策至少还要持续两年以上，直到保障性住房建设真正见到成效、覆盖范围明显扩大。

　　仅从房地产本身来看，房地产投资已经明显回落，可是房价却依然坚挺，并没有达到政策预期的效果。从房地产对中国经济政策的影响来看，高房价已经成为制约经济刺激政策，尤其是货币政策转向的主要因素。如果房价不跌，整个经济政策就不能专注于明年“保增长”的目标，整个中国就要为房地产这个行业的利益而付出惨重的代价。此外，围绕“高房价”所暴露出的社会问题日益突出，其中包括收入差距过大的问题、中央和地方财政收入问题、货币流动性和资产价格问题、甚至腐败问题，等等。既然已经成为一个时代社会矛盾的聚焦点，即便是未来几个月房价有实质性回落以后，对房价的调控政策也不可能改变。