11月长沙楼市量价齐升 未来市场更具博弈性

　　我们低估了现金的力量。经济评论员叶檀的判断，似乎是当下长沙楼市的真实写照。

　　尽管政策调控以前所未有的严厉姿态两次“来袭”，但在通胀预期与现金泛滥的作用力下，政策效用的期限被不断缩短。

　　来自长沙的数据显示，1-11月，长沙市新建商品房累计销售备案1878.88万㎡，同比增长21.79%。而929政策之后的11月单月新增销售备案180.88万平方米，环比增长25.59%。

　　更微妙的一个细节是，11月新批预售量的大幅萎缩——来自长沙市房产研究中心的数据显示，内五区商品房新批预售量减少43.35%。“因为政策前景的不明朗，开发商新开工冲动恐受一定影响，年底更多的将以消化存量为主。”龙湾国际社区营销总监戴鹏宇说。本报记者文洁 长沙报道

　　成交活跃，新增住宅环比增25.06%

　　市场依然活跃，尤其是长沙这种没有经历限购令的城市。

　　长沙市房产研究中心统计数据显示，1-11月，长沙市新建商品房累计销售备案1878.88万㎡，同比增长21.79%，其中，内五区新建商品房累计销售备案1286.90万㎡，同比增长15.42%。

　　政策的效应期正在缩短，这从11月单月数据明显感受得到。就在这个月，长沙新建商品房新增销售备案180.88万㎡，环比增长25.59%。而其中住宅新增销售备案134.43万㎡，环比增长25.06%。“备案数据相对于网签数据有一定滞后期，这意味着11月的备案大涨仍然源自10月长沙市场活跃的成交量。”长沙市房产研究中心一位分析师说。

　　从市场面的消息反馈来看，中小户型成为11月的重头戏，11月份长沙市30余个项目入市推盘，其中十多个项目推出了60平米以下小户型，迎来了年末新一轮小户型集中放量——而这，从某种意义上侧面印证关于通货膨胀带来的资产保值购买需求。“小户型的购买群体中，投资需求还是占据一定比重。”星城书院营销负责人曹政说。

　　很明显，10月与11月的通胀上升预期助推了房地产市场的温度。11月公布的10月CPI达到4.4%，预期11月的CPI将继续攀升，这无疑给忧虑通货膨胀的购房者们加了最后一把火。

　　叶檀说，我国的现金渗透率过低，而现金支付比率过高，有关方面虽然可以监控资金的走向却无法监控资金的投向。“我们必须承认，收紧银行信贷无法动摇财富阶层的投资能力。”

　　供应萎缩，新增预售商品房环比降43.35%

　　现在，11月的成交活跃已成现实，接下来的问题是，这种膨胀的成交量能够给传统中的“年底购房好机会”带来价格上的怦然心动么？答案或许比想象中更复杂。

　　数据显示，包括经济适用房等非市场化房源在内，1-11月，内五区新建商品房备案均价为4708元/㎡，同比上涨16.59%，其中住宅4414元/㎡，同比上涨15.52%。

　　但11月房价涨幅仍然相对平稳。数字说，11月长沙新建商品房备案均价为4880元/㎡，环比上涨1.14%；其中，住宅均价为4609元/㎡，环比上涨0.20%(含经济适用房等非市场化房源)。

　　新批预售量的庞大，是这个相对平稳的价格区间的最好理由。数据显示，1-11月全市新建商品房累计批准预售1887.93万㎡，同比增长52.94%，其中，内五区新建商品房累计批准预售1326.39万㎡，同比增长59.24%。

　　但过快的存量消化率和开发商政策钳制的加剧，可能带来供应量的变化。一个微妙的数据是，长沙11月新增批准预售155.98万㎡，环比减少39.88%；本月新增批准预售102.76万㎡，环比减少43.35%。

　　[记者观察]

　　未来市场更具博弈性

　　“事实上，对于后市政策的忧虑，有可能带来开发商减慢动工速度。” 湖南保利集团董事长、总经理安强说。事实上，在对需求面控制信贷并在区域市场限购的同时，针对开发商的门槛正在悄然提高。

　　银行存款准备金的连续上调，对于商品房预售资金监管加强的逐步推广，以及土地政策面的门槛提高，有可能降低开发商新开工的冲动。“我们旁边的一个项目，本来要开三期，但是现在拆迁也放缓了。”东城一位楼盘营销总监称。

　　但这并不意味着年底长沙市场的供应量会趋于紧张。事实上，尽管11月新批预售量大幅萎缩，但12月的长沙市场开盘数量仍将惊人。

　　据不完全统计，长沙市将近50家新盘和新房源选择在12月份集中爆发，“可能每个楼盘推出来的房源不会太大，但是楼盘总量会比较多，其实对于消费者来说，也是一个相对较大的选择面。”戴鹏宇说。

　　存在变数的或许还是在政策。就在12月4日，中央政府表示，要加快保障性住房建设，加强房地产市场调控。由此引发关于房价涨跌的争议——这或许将意味着未来市场更具博弈性。