万科已着手搭建“后千亿”发展平台

　　提前完成千亿元的销售额，使得万科已经进入“后千亿”时代。万科总裁郁亮昨日对本报记者表示，万科在三年前就已着手“后千亿”发展平台的搭建。在明年政策调控延续的情况下，万科明年的销售额不会少于1000亿元。

　　发展“后千亿”平台需要战略

　　万科1日公告称，其销售金额已达1000.6亿元，标志着万科进入“后千亿”时代。万科总裁郁亮表示，实际上，从2007年开始，万科内部就已经在搭建这一个持续平台。比如人才的引进，北京公司总经理毛大庆就是通过人才引进计划进入万科的。此外，规模扩大，总部不可能对接一线公司，区域的设立、调整，以及对于不追求高利润的发展模式从上至下在经营认识上的统一等问题，万科花了三年时间解决。

　　郁亮认为，发展千亿公司的平台与“后千亿”平台的区别在于，前者可以依靠人海战术，而后者需要战略。“公司越大，受到行业波动的影响越大。要试图去找那些在行业里面受到波动影响最小的领域。比如，聚焦主流的普通住宅产品；贯彻纵深战略，注重二、三级市场拓展，收缩波幅。

　　北京作为“特区”之一发展

　　今年，除万科总体的销售规模过千亿外，万科北京公司的销售额度也超过100亿元，成为目前万科体系下除总部所在地深圳外的唯一一个过百亿分公司。

　　郁亮表示，目前，万科旗下的公司分为四级，北京、深圳、上海作为领先型公司，可以作为“特区”发展，这些地区对非住宅要求都在提高， 比如北京万科在尝试做商业综合体，以及在CBD收购的赢嘉中心项目，都是创新尝试。“特区”型公司本身实力较强，所处城市又有内外部发展的条件。

　　据了解，目前万科已经确定在北京设立其除东莞之外的第二家研究基地，还将在老年住宅等方面有所尝试。

　　- 对话

　　“不依赖资本规模扩张增长”

　　记者：国家调控政策正在推进保障房建设进程，商品住宅未来是否会受冲击？

　　郁亮：保障房是房地产行业最大的保护。未来住房供应结构里面，保障房供应占比能否提高，是衡量此次调控是否成功的一个指标。保障房大量入市对商品房开发商带来的冲击与影响是有的。但保障房与商品住宅服务对象不一样。在商品住宅领域，受到政策鼓励的是首次置业、首次改善性的住房，从这一点与万科的产品结构相符，公司是不需要改变目前的战略。

　　记者：万科为什么能够在调控年提前完成千亿销售计划？

　　郁亮：调控后的市场从供应层面，供求关系已经发生逆转。

　　万科能够完成这样的业绩，主要是聚焦主流的普通住宅、快速周转、向二、三线城市发展的纵深战略贯彻成功。今年执行这三个战略的企业都做得还不错。但领先公司的领先业绩不代表全行业的现状。

　　记者：调控下融资渠道收紧，万科怎样应对？

　　郁亮：苦中作乐。一个策略就是广泛合作，以前是两个人合作拿地开发项目，现在延续，或者“三分之一”合作，甚至“四分之一”合作。此外，万科也一直在从外延式发展向内涵式增长方向努力。简单的说是，不依赖于资本规模扩张带来增长，不依赖于股东给钱来发展。过去3年，万科没有融资过一分钱，也从500亿的规模做到1000亿。本报记者 张晓蕊

　　- 预测

　　未来十年万科规模超3000亿

　　昨日，在中国企业领袖年会上，万科董事长王石表示，2004年万科成立20周年，跟过去20年相比，复合增长率为30%。当时，万科制定的未来10年计划是，预计2014年营业额达1000亿元。但今年12月1日，万科提前4年完成目标。当时制定计划时，万科是将之后6年的基本复合增长率按25%估算的，但是实际上这个数据高于预计。

　　王石预计，未来4年，万科的复合增长率保守预计在20%，到2014年万科的营业收入将恰好过2000亿，如增长率达25%就是2400亿。但从2014年往后，业内认为，整体经济增长会放慢，保守预计，那6年万科假定增长率降到10%。那么从现在开始未来10年，也就是2020年，万科的规模也将超过3000亿。(张晓蕊)