物业收电费额外收费是否应返还？

　　林某租赁某房地产公司所有的写字楼一层，2009年2月开始，该房地产公司告知林某将该写字楼的物业交由某物业公司管理，并授权其代收代缴电费。林某自2009年2月至10月，每月按时向物业公司交纳电费，但认为该物业公司每月向其收取的电费总额超出了电业公司向物业公司收取的电费。 2009年10月，林某根据从供电公司调取的电费明细单，计算出物业公司收取的电费每度电平均价格为1.20元，实际应收1.1836元，多收取0.0164元。林某找到物业公司和房地产公司询问情况，该房地产公司称不知情，物业公司辩称，其确实自2009年2月开始按照每度电1.20元收取，其中包含了抄表人员的工资及电力设施的日常维修费用等。林某起诉要求房地产公司、物业公司返还多收取的电费，两者是否有义务返还该额外费用？

　　山东天正平律师事务所律师李杰认为：

　　物业公司向林某收取的电费以外的其他各项费用均属于不当得利，有义务返还，而房地产公司不应承担返还义务。依据《中华人民共和国民法通则》第92条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当得利返还受损失的人。”林某作为受损失的人，受益人物业公司取得利益与林某遭受损害之间有因果关系，受益人取得该利益没有合法根据，即既没有法律上、也没有合同上的根据，符合法律关于不当得利的界定。物业公司受房地产公司委托代收代缴林某的电费，其应当按照该房地产公司的委托行使代理权。依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。 ”第六十六条规定“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。”而在本案中，物业公司擅自向林某收取抄表人员的工资及电力设施的日常维修费用等，超越委托代理权限，房地产公司对此既不知情也未追认，因此，房地产公司不应承担民事责任。而物业公司基于委托只能收取电费，在代收代缴中产生的抄表工人工资等费用，是基于委托关系产生的，应与房地产公司协商解决。对于设备维修保养费用，应由房地产公司与林某在签订合同时约定，在没有合同约定的情况下，林某不应负担这笔费用。综上，林某应当起诉物业公司，要求其返还多收取的电费。

　　山东一诺律师事务所律师邵红日认为：

　　本案物业公司超越委托代理权限，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。 ”林某没有证据证明房地产公司知道物业公司收取多余费用，故房地产公司不承担责任，多余费用属于物业公司不当得利，物业公司应予退还。

　　山东中苑律师事务所律师葛宁认为：

　　同意以上两位律师的观点，根据《中华人民共和国电力法》六十六条规定，未按照国家核准的电价和用电计量装置的记录向用户计收电费、超越权限制定电价或者在电费中加收其他费用的，由物价行政主管部门给予警告，责令返还违法收取的费用，可以并处违法收取费用五倍以下的罚款；情节严重的，对有关主管人员和直接责任人员给予行政处分。房地产公司与物业公司系委托代理合同关系，在没有取得房地产公司的同意下，物业公司擅自加收费用的法律后果应由自己承担，物业公司不承担返还的责任。(记者 邹吉宏）