律师：把缴纳首期采暖费写入购房合同是无效条款

　　问：“听说办入住时物业把第一年采暖费捆绑收费，如果业主不交就不给办入住，这就已经不合理，还头一次遇到签购房合同时，开发商就约定购房人先行同意缴纳第一年采暖费，如果不同意就不能签购房合同，开发商凭什么要收业主的采暖费？”沈阳的张先生在刚刚结束的沈阳冬季房交会上看好了铁西区的一处明年底交房的期房，在交购房订金时被告知，得同意购房协议上有关缴纳第一年采暖费的条款，并且在缴纳房款时就得先行向开发商缴纳50%的采暖费，否则，房子就不能卖给张先生。张先生向本报咨询，签购房合同时，把缴纳第一年采暖费的条款列入购房协议，这样的条款是否合理？新小区第一年不住也得交采暖费吗？

　　新楼盘在入住时，开发商大都与供暖公司签订协议，只有达到一定面积，供暖公司才开栓供暖，这笔采暖费大都是由开发商提前预付给供暖公司。由于供热系统第一年要接受检验，首个采暖期都要供热。开发商与供暖公司通常约定在两个供暖期内，房屋供暖设施的质量由房屋建设单位负责。

　　记者在沈阳市供热办采访了解到，沈阳市供热办、市物价局曾联合下发《关于解决居民采暖收费工作若干问题的通知》。明确了新建居民住宅建筑，第一个采暖期须全部启用室内外供热系统。对房屋所有权人已办理入住手续并与供热单位签订供热合同的，供热单位向其收缴采暖费；对未办理入住手续的，供热单位向开发建设单位收缴采暖费。新建居民住宅建筑第二个采暖期按现行其他规定收缴采暖费。如果居民办理入住手续并与供热企业签订了供热合同，就要交费；如果居民没办理入住手续，供热企业要向开发建设单位收采暖费。

　　“把第一年是否缴纳采暖费写入购房协议中，这本身就不合理。开发商强行要求业主在第一年不管是否入住均缴纳采暖费，用以测试供暖管道有无漏水等质量隐患，是将开发商与供暖公司应承担的房屋供暖设施质量风险转嫁到住户身上，是典型的霸王条款。辽宁申扬律师事务所的律师认为，开发商、物业公司无权要求业主在新小区第一年不住也得交采暖费。根据合同法的相关规定，在交接房屋时，房屋买受人只要按期付款，开发商就应该为其办理入住手续。而只有住户办理了入住手续并拿到钥匙，才开始与物业公司建立小区服务合同关系。“新小区第一年不住也得交采暖费”属于无效条款。 (记者 高慧斌)