土地供应“井喷”调控之手未放松

　　作为全国房地产市场“风向标”的北京，11月份的土地交易可以说“火爆”。北京土地整理储备中心公布的统计数据显示，截至11月30日，北京11月份供应土地共有31宗，住宅用地较多，占11个月总供应土地的26.5%。11月份住宅类地块的楼面价为每平方米6347元，比土地成交最火爆的3月份每平方米15093元大幅下降。相对于10月份北京住宅土地“零成交”，11月份的土地市场明显供需两旺。按照计划，12月份北京土地供应的“火爆”势头还将继续保持。

　　其他一些城市土地成交量的上升也显示出我国土地市场趋于活跃。12月3日，中国指数研究院一份最新报告显示，11月份全国土地市场迅速回暖，前11个月全国住宅用地成交量同比大涨40%。一些机构预计年末将掀起本年度最后一轮供地高潮。

　　在土地成交量“火爆”的同时，土地市场成交结构也发生了变化，政策性住房用地成交量的明显增长，再次显示政府对加大保障性住房供应的决心。

　　土地市场交易的上升，表明了房地产开发企业对于房地产市场前景依旧看好。面对供应增加的地块，房地产开发商拿地也“毫不手软”。由此也反映出，房地产宏观调控虽然对房地产开发商的资金链带来压力，但是对于实力雄厚的大企业来讲，所受影响较小。从近期土地市场“大型房企”身影频现，可以看出这一点。

　　对于房市“晴雨表”北京地价的下降，业内人士表示，这并不意味着房价的必然下降。继今年4月份以来，北京土地楼面价不断下滑，临近年末土地楼面价已近缩水一半，但是同期北京的房价却依然微涨。

　　土地楼面价的缩水除了与房市调控有关之外，更重要的是土地交易方式的改变。面对频频爆出的“高价地块”，由此带动周边地区房价“水涨船高”，“价高者得”的土地交易方式不断受到质疑。今年北京市调整了土地政策，以往“举牌喊价”的挂牌交易方式在住宅土地市场越来越少见，采用综合评标的招标方式则成为主流，这一方式需要综合考虑开发商的企业资质、开发方案等。

　　在年末土地市场再度活跃的同时，我国对土地市场上存在的投机行为——“囤地”的打击力度并未放松。

　　为了从资金源头上遏制囤地、炒地以及违规进行土地抵押贷款的评估，日前国土部和银监会决定在北京、天津等全国105个重点城市先行推广应用银行国土信息查询系统，该系统原本用于两部门内部的囤地、炒地情况沟通。专家表示，共享机制的推进，不仅有利于囤地、炒地信息的交流，还便于银行对贷款进行监管。

　　北京市土地整理储备中心日前发布公告称，为加大土地供应，加强闲置土地清理力度，对于尚不具备入市条件及申请退市的37个地块，取消其直接入市资格。在这37个公布的地块中不乏此前备受关注的热门地块。而从明年1月1日起，北京将不再受理国有建设用地直接入市交易，而是所有土地都先由政府收储后，再入市交易。业内人士分析，由政府直接收储后供应，将加快土地供应的速度，也有利于减少一级开发过程中的土地闲置。

　　在加大打击“囤地”行为的同时，税收杠杆的运用进一步加大了房地产开发企业资金压力。

　　一些城市上调土地增值税预征率，使得在房地产宏观调控下不断紧张的房地产开发企业资金链“雪上加霜”。日前，北京下发通知，明确表示提高土地增值税预征率，由以往的1%上调至大部分房地产项目按照2%来征收，时间起点为今年的10月1日。

　　业内人士表示，土地增值税应该是开发商在拿地之后、卖项目之前就要上缴。土地增值税预征率翻倍，意味着开发商必须要预先支付更多的资金。面对日益严格的融资环境，这一举措的实施无疑考验着房地产开发企业的资金实力。(庞东梅)