楼市的“高烧”久治难退 病根到底在哪里

　　2009年，当房价再次出现越调越涨的怪圈后，有专家戏称：“预测房价是一件风险很大的工作。”确实，我国住房体制从开始市场化改革至今不过10余年时间，房地产业却已如同乘过山车般经历了冰火几重天。

　　从2003年开始，一轮轮以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控密集出台，但无奈调控次次成“空调”，房价却噌噌地涨不停。以至于业内几位著名的楼市“空军”(唱空者)一边预言着楼市的崩盘一边据说已偷偷出手抄底。

　　面对疯涨的房价，决策者表现出了前所未有的决心和勇气，分别于2009年4月和今年的9月29日出台了号称史上最严厉的“国十条”和“新五条”，打出包括信贷政策、交易税费、土地交易、保障房供应、地方官员问责等在内的一系列沉重组合拳，各省市更是纷纷推出极其罕见的“三限令”(限贷、限购、限外)。即使如此，市场在出现短暂的“量跌价稳”僵持局面后，一二线城市再现回暖势头，媒体上关于“日光盘”、开发商超高价拿地的新闻一次次刺痛着老百姓敏感的神经。

　　中国的楼市到底得了什么病？未来的房价又将向何处去？专家的看法迥异。要作出准确的判断，我们必须先把内在的问题一一厘清。

　　在我看来，调控失效的原因关键有五：一是开发商的资金链未受到实质性打击；二是负利率和通胀预期逼着居民投资不动产保值以及国内热钱投资领域的狭窄；三是地方政府对土地财政和房地产拉动GDP的强烈依赖；四是种种短期性及未改善供需关系的调控政策增强了市场对房价报复性上涨的预期；五是目前来看尚缺乏有杀伤力的后续调控手段。

　　首先，虽然各地调控细则都重在收紧信贷以增加开发商的资金使用成本，但地下融资渠道和外资流入的加快显然消解了国内信贷收紧的影响。从数据来看，今年前10个月国内房地产业利用外资增幅同比增加了43%左右，仅10月份新增外资就达到87亿。实践证明，只要开发商的资金链无忧，降价就是一件不可能的事。

　　第二，连创新高的CPI让目前的实际存款利率成为负值，同时出现的高物价和负利率相当于对居民的二次征税，如果不投资保值，财富缩水将是必然。但目前投资价格处于高位的黄金，意味着要冒一定的风险。此外，货币政策的转向也将给未来的股市带来很多的不确定性。在这种情况下，楼市有可能继续扮演“大热钱池子”的角色。目前来看，进入楼市的资金既有国内的游资也有国外的热钱，流动性过大必然会进一步推高资产价格。