提问:
2009年11月,我租赁一间110平米的门面做服装生意,与门面老板石某签订为期4年的租赁合同。签合同时,石某告诉我他在2009年8月就因为借款把门面抵押给了张某,到期不还房屋可能被变卖。通过我苦心经营,服装店生意不错。我最近收到石某通知,说其到期还不了债,想以市场价将门面折价给债主张某,问我是否想买,若有意向,他可以和张某协商优先卖给我。我缺乏资金,且听说买卖不破租赁,便回绝了石某。后来张某折价取得该门面,如今却不愿将门面租给我,限半年内腾房,请问张某可以打破买卖不破租赁的惯例吗?杨女士
解答:
我国《合同法》明确规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力,这就是通常所说的“买卖不破租赁”。买卖是所有权的转移,依照物权优先于债权的原则,买卖本应破租赁,设置租赁权对抗物权的意义在于谋求社会经济生活的稳定。最高人民法院于2009年7月发布《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》确认了几种不影响社会经济生活稳定的“买卖不破租赁”例外情形,即(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的;(三)当事人另有约定的。本案门面在你承租前已设立了张某的抵押权,如今该门面因为抵押权人张某实现其抵押权发生所有权变动,新所有权人可拒绝继续履行原租赁合同。(秦希燕)
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