楼市猜想：2011调控有什么“武器”?

　　在中央出台系列政策的打压之下，全国70个大中城市房价及成交量均逆势攀升，。作为房企代表万科，10月份创下人民币155亿元的单月最高销售纪录。9月曾出台号称史上最严厉的调控政策，但实施仅两个多月，市场交易很快就出现“回暖”迹象，甚至愈控价愈高，也引来楼市二次调控“空调”的抨击。

　　最新资料显示，11月大陆35个主要城市中约一半成交量上涨、大陆100个城市住宅平均价格较上月上涨0.82%；另外，在北京、上海等10大重点城市中，除南京略有下跌，其他9个城市房价平均比上个月上涨0.41%，与去年同期相比，更是飙升34.29%。包括青岛在内10、11月不少城市交易量过万套。

　　在2011年，面对这样的市场，还会有什么调控“利器”呢？

　　调控武器之房产税地区差异可能很大

　　房产税是2010年调控最先传出的“利器”，结果到了年底也没有露出真面目。对于房产税，专家讽刺为“袜子”即使落地也不会有什么声音。但业内普遍认为，这一武器还是很有效果的。一位业内人士告诉记者：在买房的客户中不乏二次、三次置业的。他们最担心的也是房产税。如果真的房产税开始实施，那很有可能使部分房源进入二级市场，加大市场供应。同时新房市场也会受到影响。

　　不过，房产税究竟会有多大效力，在各地可能不同。最新消息显示：试点城市包括上海和重庆。而两个城市的试点方案也有很大差别 。重庆的房产税偏重对高档房、别墅的征收，存量和增量均包括在内。而上海的方案针对新增一般房地产，而且按照人均面积做起征点考虑。设计中的房产税的税率为累进税率，房屋价值高、人均面积大的房屋其税率更高。如果是这样，那就会出现不同地区版本不同，效果自然有差别。

　　调控武器之加息通道二次置业肯定减少

　　上次加息后，市场纷纷猜测，2011年将进入加息通道。加息对购房者的影响主要在首次和二次置业者。一位二次置业者告诉记者，如果真的连续加息，自己肯定不会再投资房子。毕竟加息后，本来就不享受优惠利率的二次置业，持有成本明显增高。对于首次置业者来说，加息也是不小的心理压力。一位购房者表示，如果加息频繁，他就会考虑先不买房。对于开发企业来说，加息增大资金压力的影响其实不如购房者观望心理更危险。因此，再次出现为购房者负担部分利息的现象也不是没可能。

　　调控武器之限购、限贷、限外政策延续几率很大

　　限购、限贷、限外是本轮调控的主要武器。但是其中一些政策的截止到年底就要失效。这三限是否会在2011年延续？主要还是看效果。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，“限购”和“限贷”，具有一定的“后发效应”。多数城市的限购政策是一个家庭只能新购一套房，那么近两个月购房的家庭，在禁令解除之前已无条件购房；或许限贷不能阻挡部分人全款购房，但对于一般家庭或中小型投资者来说，并无财力用全款购买多套住宅。这就意味着，部分依然愿意投资的人，在前面几个月完成购房后，接下来投资需求将可能持续萎缩，只有等到限购、限贷令解除，才有可能恢复元气。按照现在房价的走势，最快也得到明年下半年，才有可能出现多数城市解除禁令的情况。反倒是，如果接下来房价不能稳定，则限购城市有可能会进一步增多，而非减少。

　　也有业内人士认为，限购令的取消还要看其他调控措施是否有用。

　　总之，业内人士普遍认为，2011年调控态势不会放松。