规范房地产信托发展 防范潜在风险

　　继调整银信合作模式、实施净资本管理等措施之后，近期银监会又颁布了通知，对信托公司房地产信托业务进行风险提示。

　　面对针对房地产信托刮起的监管风暴，市场谨慎之风日甚，而据有关报道称，《通知》出台之后，市场此前较为积极的发行态势有所改变，而受产品发行量过大或公司业务规模与净资产不匹配等其他因素影响，甚至有部分信托公司暂停了房地产信托业务。

　　对此，业内人士表示，《通知》的出台，一方面符合政府对房地产行业的调控精神；另一方面也基于房地产信托在今年增长较快，风险控制已成为各方关注的问题这一重要背景。来自华安证券的分析人士表示：“银监会此次下发《通知》，只要求自查，并未下令信托公司放弃房地产信托业务，主要是对近几个月来迅速膨胀的总量进行管理和提示，旨在进一步控制可能引发的金融风险。”

　　今年以来，为抑制过快上涨的房价，房地产市场调控力度加大。从年初“国十一条”的出台，到近期的“组合拳”及以抑制通胀为目的的加息，都是为了挤出房地产市场的泡沫。而随着政府对房地产的调控措施一波强于一波，今年以来，银行对地产行业的贷款渠道已经明显收紧，由于信托产品操作更加灵活，比如可以通过股权投资等方式继续给地产行业“输血”，最终今年地产类信托产品明显火爆。记者在采访中了解到，今年下半年以来，在银监会明确“限制银行理财资金借道信托平台进入房地产领域”后，房地产商大批转向信托市场融资，原本就已热销的房地产信托呈现加速发展态势。

　　据中国信托业协会的公开数据显示，今年第一季度末，信托资金有10.64%投向房地产；第二季度末，这一占比升至11.35%；而到第三季度末，这个比例已经达到了13.41%。有报道称，至9月末，我国累计新增信托项目金额1.8万亿元，其中投向房地产行业的为0.22万亿元，环比二季度末的0.14万亿元增长57%，高于整个行业环比26%的增速，尽管房地产业处于国家宏观调控之中，但房地产信托市场依旧热度不减。

　　尽管从房地产行业资金来源来看，信托资金远非主要渠道之一，但房地产信托总量的急剧攀升却引起了监管部门的担忧。业内人士指出，监管层的管理和关注是必要且及时的。

　　“房地产信托业务的潜在风险是客观存在的。”来自工行的分析人士表示：“一般来看，房地产信托产品的收益率较高，其融资成本相应也较高。当前，房地产调控的政策面上还有很多不确定性，因此房地产信托产品的风险是显而易见的。如果明年调控政策继续，即使房价依然坚挺，但如果成交量出现明显下滑，势必会导致地产商资金回笼成为一大问题。而一旦受市场因素影响，融资方未能按期偿还本息，受托人又无法及时变现信托财产或行使抵押权，则可能产生流动性风险。而且，大多数房地产信托都投资于单一项目，风险较为集中，这也加大了风险。”一位熟悉信托业的业内人士也表示，近期市场也确实存在房地产信托业务较快增长和个别信托公司存在不审慎行为等现象，这些都是管理层进一步加以规范的重要原因。　

　　值得注意的是，银监会在《通知》中对信托公司发放贷款的房地产开发项目有“四证”齐全、资本金达标等条件要求，同时，要求各银监局督促信托公司在开展房地产信托业务时审慎选择交易对手，合理把握规模扩展，加强信托资金运用监控，严控对大型房企集团多头授信、集团成员内部关联风险，这些要求有助于信托计划产品质量的把控，从而保证投资者的资金安全。此外，《通知》不仅要求各信托公司对房地产信托业务进行自查，还要求各地银监局对辖内信托公司的房地产信托业务进行逐笔核查，其中着重指出要“对以受让债权等方式变相提供贷款的情况要按照实质重于形式的原则予以甄别”，这些措施指向性很明显，很有针对性。

　　市场人士预计，《通知》下发后，在房地产信托业务遭到严控的背景下，信托公司在设计地产类信托产品时会更加谨慎，未来房地产信托产品的发行会出现一定萎缩。但这并不意味着房地产信托前途暗淡，只要信托公司能提高风险控制能力，很好地设计产品结构，房地产信托依然前景光明。同时，商业地产在悄然兴起，今后房地产行业还有很多投资机会。

　　很显然，规范是为了今后更好的发展。只有切实防范风险于未然，才能有效推动信托业持续健康发展。(记者 牛娟娟)