专访绿皮书编制者 福州高泡沫如何算出来

　　昨日发布的绿皮书中最引人关注的就是房价泡沫指数，它究竟是如何出炉的？70.3%的泡沫指数对福州究竟意味着什么？未来应该如何应对，特别是以福州为首的泡沫指数较高的城市？

　　记者专访了《住房绿皮书》主编中国社科院财贸所经济研究所城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞、中国社科院财贸所城市与房地产经济研究室邹琳华博士。

　　“数据来自国家统计局”

　　记者：出台的绿皮书具有怎样的定位？

　　倪鹏飞：绿皮书是非政府的学术研究报告，它对各级政府尤其是城市政府部门、国内外企业、有关研究机构、社会公众具有重要的决策参考意义和研究借鉴价值。

　　记者：35个大中城市住宅价格泡沫指数的计算依据是什么？

　　邹琳华：绿皮书泡沫估计采用的房价指标是2010年9月35个大中城市地段普通商品住宅集中成交价。这个数据是从国家统计局获得的，也是各地层层上报上来的数据。9月份是在国家宏观调控之后最新的数据，全国楼市趋于平稳，选取9月作为数据计算依据，具有一定的参考价值。

　　“计算方式比较科学”

　　记者：泡沫指数是如何计算的？

　　邹琳华：以福州为例，9月普通商品住宅集中成交价是13457元/平方米，减去福州商品房基准价格3998元/平方米，再除以13457元/平方米，就得出70.3%的泡沫指数。

　　记者：福州商品房的基准价格是如何计算出来的呢？

　　邹琳华：这是一个比较复杂的测算过程，主要是根据当地居民收入、地方财政支出，社会商品零售总额等11项指标，再参考同类城市普通商品房价格，才得出商品房基准价格。

　　记者：这种计算方式是否合理呢？

　　邹琳华：目前房价泡沫指数没有统一的计算方法，我们的这种计算方式也是参考国内外最先进的计算模式，经过改进之后最终确定的一种计算方式，排除数据来源本身的准确性不谈，算是目前比较科学合理的一种计算方式了。

　　“福州当务之急是消泡沫”

　　记者：70.3%的泡沫指数对于福州究竟意味着什么？

　　倪鹏飞：当务之急就是要消化这些泡沫。房价泡沫指数的估计不可避免地要受到数据准确性的干扰，而且由于部分城市数据特别是房价数据不完全准确，房价泡沫指数仍有被夸大或缩小的可能。因此不能仅依据房价泡沫大小，去推断房价走向。未来我们还将进一步深入研究房价泡沫指数。

　　如果是投资过多，则加大政府调控力度。房地产已经调控很久了，这种紧缩的调控对市场行为各方的压力越来越大，即使不会出现停止，但是也会出现一些削减的情况。比如，地方政府难以承受、开发商难以承受、银行难以承受。另外，如果我们收紧了，经过一个周期以后会不会出现供给短缺，则应加大保障性状建设，这是解决房地产市场经济问题、社会问题一箭双雕的措施。

　　“建议收紧开发商融资渠道”

　　记者：今后政府该如何应对房价泡沫呢，特别像福州这样泡沫指数较高的城市？

　　邹琳华：由于中国房价上涨过快，住房市场不可避免地累计了一定的价格泡沫，因此我们也需要对此加以高度的关注和警惕，特别是泡沫指数较高的城市。

　　我们建议全面收紧大开发商融资渠道，削弱开发商整体囤地能力。禁止大开发商上市融资，限制各类基金、信托计划为大开发商提供股权或债权融资，严格限制或全面叫停对大开发商的各种贷款。将大开发商作为主要调控对象，加大对中小开发商的扶持引导力度，进一步分化瓦解开发商阵营，优化住房市场结构。

　　“明年房价预计稳中有降”

　　记者：明年楼市将呈现怎样的发展趋势？

　　邹琳华：从2009年初到2010年4月，中国的住房价格出现快速飙升，为了抑制房价的过快上涨，政府出台了一系列的调控政策。房价涨势初步得到遏制，成交量大幅度萎缩，政策与市场的活力逐渐进入胶着状态。从开发市场看，经历了2009年的房价上升和库存消耗，2010年房地产开发企业资金充裕，对未来的预期也较为乐观。投资开发出现较快的增幅。2010年在房价企稳的同时租金出现暴涨，房租房价出现上涨的态势。

　　关于2011年的市场预测，我们初步推测在没有出现重大的内外部危机的情况下，可能会呈现出继续调整、稳中有降的态势。(记者 林启星)