升值8倍多产权只剩54年京贸国际城降价空间存疑

2010年12月09日 10:27　来源：北京商报　

　　京贸国际城直降7000元/平方米的事情尽管已经过去了近20天，但是其留给业内的震惊和疑问依然没有消散。华远地产总裁任志强在第六届中国地产金融年会上惊呼“降那么多是不是‘楼歪歪’”。在一些业主论坛上，对于京贸国际城还有多少降价空间的疑问依然接连不断。到底京贸国际城降价的背后存在着什么样的玄机？近日，记者走访了这个被称为“京城第一降”的京贸国际城。

　　京贸国际城7个月内销售为“零”

　　去年一路猛涨的京贸国际城在11月18日宣布，推出200套特价房源，价格为1.98万元/平方米，相比此前的2.68万元/平方米下调了7000元/平方米。

　　京贸国际城的开发商北京天旭运河房地产开发有限公司(以下简称“天旭地产”)宣称，这次降价是受到了市场层面的压力，降价是顺应市场规律，是出于保护业主利益的目的。同时为了树立企业责任地产的形象，开发商表示，对于此前以2.68万元/平方米购房的业主进行“补差价”。

　　记者了解到，该项目于3月28日取得了3号楼的预售许可证，入市房源共计575套。截至12月7日，共计销售了391套。当时的实际成交价格在2.4万元/平方米左右，累计销售金额达到了7.9 亿元，从账面上看，数据很光鲜。但是京贸国际城相关负责人高枫向记者表示，从4月17日“新国十条”实施到11月18日宣布降价的整整7个月的时间内，该项目没有卖出一套房。

　　如果说只有一个项目，天旭地产凭借着年初的销售业绩再挺个一年半载的应该没有问题。北京市在12月1日开始执行预售款监管政策，也就意味着项目的预售款将被冻结，不能挪做他用。

　　这将对天旭地产的资金链带来不小的压力，因为天旭地产还有一个正在“等米下锅”的项目需要大量资金的支持。

　　今年2月，天旭运河击败远洋、龙湖、保利、首开等知名开发商，以28.2亿元竞得通州区半壁店居住及居住区配套教育用地，折合楼面价1.0635万元/平方米。而对于天旭地产而言，半壁店项目正常运作的资金将主要来源于京贸国际城的销售，因为除了京贸国际城，天旭地产已经没有其他项目了。

　　中易安担保有限公司机构业务部副总裁田路向记者表示，预售款监管政策对于开发单一项目的地产公司而言打击是巨大的，将制约其继续拿地和开发新项目的能力。

　　记者从北京市房地产交易管理网的公开数据中了解到，在降价促销后，天旭地产又在11月27日取得了新一期项目的预售证，入市房源套数达到了420套，大幅跳水并没有促使新一期房源的热销。截至12月7日，4号楼仅销售了58套。

　　调整规划后销售额骤升8倍

　　大幅降价并没有为天旭地产赢得市场的认可，反而引发了购房者对京贸国际城降价空间还有多大的质疑。

　　记者在业主论坛上获得了这样一个消息：“京贸国际城的产权只有54年，开发商利润空间还很大。预计未来还有降价的可能性。”

　　京贸国际城的一位负责人表示，该项目于1994年取得土地证，此前开发的是别墅项目，后来由于新城规划出台，要求核心区内的项目应更加适合满足未来大密度人口居住的要求，因此该项目调整为普通住宅，容积率随之调整到了2.5。但是期间牵扯到规划调整的细节，这位负责人并不知晓。

　　但是田路向记者表示，一般而言，项目进行规划调整，特别是容积率的调整，首先要获得规划委的认可，然后再向国土局签订补充土地合同，补齐土地款，个别地块还有可能需要重新入市交易。

　　记者随即查阅相关资料获悉，此前该项目为京城最早的千万级别墅——国花园。从一些报道中记者窥见了当年国花园的一些资料。早在2005年11月，国花园第一批4栋别墅就取得预售证，户型面积2000平方米以上，整套售价8000万元以上，物业费3美元/月/平方米。

　　随后开发商又对外公布了整个项目的信息，国花园建筑类型为户型面积1200-2300平方米之间的独栋别墅，预计2008年开盘销售，共分13栋毛坯独栋和22栋精装别墅，已有4套样板间对外开放，预计开盘总价在3000万元/栋起，2008年年底入住。