“科学”预测房价下跌？

　　最近五年，全国城市房价一直在涨，京、沪等“一线城市”甚至翻番。不过，在这同时，预言房价即将下跌、崩溃的言论，不绝于耳。虽然一次次失灵，不少人借此成名，博得“百姓经济学家”，“有良心的学者”的称号，更有人以房价涨跌设赌局，吸引眼球。

　　普通居民的收入，这几年并无明显增加，起码远低于GDP增速，面对迅速上蹿的房价，只有祈祷的份。房价将暴跌的言论，迎合了他们的心理，不啻一种安慰。但是，凡是听从了这些人言论的，都后悔不迭。这难道算是“有良心么”？

　　今年的房地产调控力度，前所未有，4月和10月，政府两度出重拳，遏制需求，打击投机，提高购买门槛。所以，加入预言房价下跌队伍的人也愈多。然而今年的房价依然在涨，从未真正掉头。中国社科院最近有报告说，今年房价大约涨15%，严重被压抑，明年或将出现报复性反弹。

　　断言房价下跌的人，即使不是“忽悠”，依据主要是房价过高，泡沫过大，也属于泛泛而谈。有了过去的教训，相信他们的人，越来越少了。

　　恰在此时，某大学一份研究报告出炉，运用理论、数据和模型，得出的“科学”结论是：明年上半年，北京五环以内的房价将下跌20%。具体时间和幅度都有了，言之凿凿，这份报告和写报告的专家，旋即成了媒体宠儿。若说忽悠，纯粹发泄感情，你可以不信，科学预测，你还能不信？我要说，即使是“科学”的结论，也不必太在意。因为预测房价，与科学无关。

　　当前，中国的住房，已不只是商品，而更多具有资产属性，有太多因素影响房价。而科学，是用数据说话的，但资产价格的决定因素之一，是人的心理，如何量化？随时可以变化的制度因素，如何用数据表示？而如果忽略了这些，不管数学模型如何漂亮，计算如何精确，其结论，本质上一定是离谱的。

　　简单说，房价预测的数学模型，就是把房价看成是可以数量化的一些变量(如收入、税收、利率等)的函数，用线性回归方法，确定它们之间的相关关系。可是，房价和某些变量有关，具有相关关系，但并不一定有确定的因果关系。说得难听点，数学家完全可以建立模型，作关公和秦琼的相关性分析。

　　不信任一些人胡扯，你就是在进步，不迷信专家唬人的研究报告，你才真正成熟。

　　中国城市的房价高，绝非技术因素决定的，而是制度因素。为什么调控政策这么严厉，却难以产生明显效果，就是因为制度性因素未改。

　　比如土地。正常情况下，地价是房价的基础。土地实际是地方政府的财神爷。有人说土地“招拍挂”制度比无偿划拨好，可以避免暗箱操作。可是，招拍挂下的地价，一定是天价。因为地方政府有人为限制土地供应的冲动，而资金实力庞大的央企们，正好可以一显身手。做地王，虽然在舆论上是过街老鼠，而对企业和地方政府而言，却是值得骄傲的。今年“两会”之后第二天，北京便出了三个“地王”，全是央企，一时群情激昂，国资委不得不下令不以房地产为主业的78家央企退出房地产开发领域。可是，直到目前，还没有一家退出去。

　　而京城的新地王，马上又要出现了。本周一，被称为“京城最贵土地”的北京朝阳CBD中服6地块入市开标，其中，中信给予Z15地块的报价达63亿元。业内评价，如中信顺利摘得Z15地块，北京总价地王纪录又将被刷新。

　　报道称银监会有个房地产贷款红名单，即只给以房地产为主业的16家央企贷款。但央企从来不差钱，除了垄断利润，上市、信托等渠道始终畅通，有无贷款，并无大的影响，而央企间千丝万缕的联系，银监会岂能尽悉，怎么保证不跑到那78家去呢？

　　信息是调控的基础，但是，中国迄今并无严格的财产登记制度。一个城市的住宅，被谁人买走？自住还是投资？无从知晓。这样，限制性购房的手段，不管是提高首付比例，还是限制非本地户籍者购买，可能都是无的放矢。只有一点可以肯定，增加了普通居民的购房难度。

　　为低收入者提供住所，是政府的职责之一。审计署最近的报告披露，大部分省区，都没有按规定从土地出让金中，提取10%保障性住房资金，甚至还挪用了中央有关补助。这不难理解，因为建保障房，既无出让金，又无助提升GDP，地方政府动力何在？如果地方政府不约而同地没有积极性建设保障房，那就是制度本身有问题了。

　　房价高低总是相对的，不管房价多高，还是有人买了。房价高，可是，有钱人也多，而中国的一线城市，就那么几个，根本禁不起富人抢购。这也不难理解，因为，没有其他安全可靠的投资渠道，买房子，还是最安妥的。

　　所以，改革土地出让制度、央企投资制度、完善信息、地方不再以经济建设而以民生为中心、给富人开放更多投资渠道，才是房价回归正常的正道。而这不是祈祷和“科学”预测能实现的。房价是中国改革成就和问题的集中体现，一切都有赖于继续改革。

　　(王福 作者系中央财经大学政府与经济研究中心主任）