土地闲置困扰发展 江西"小蓝路径"勇破用地瓶颈

　　一方面是部分企业主圈地、炒地、囤地等行为导致工业用地大量闲置，另一方面却是优质企业落户面临用地瓶颈……面对严峻的工业用地形势，位于南昌县的江西小蓝经济开发区通过法律手段和让企业采取“项目嫁接”自主招商等方式，在清理闲置土地的同时，加大对新增工业用地的监管，严格规定开工、竣工日期，设立“亩产”税收标准，为当前的闲置用地清理工作带来了启示。

　　用地闲置催生“整治风暴”

　　小蓝经济开发区是江西省人民政府设立的省级开发区，规划面积为18平方公里，现有落户企业500多家。然而，开发区在调查中发现，落户的企业中，不少处于土地闲置状况，类型包括：严重违约，具备条件未开工的项目；土地闲置面积较大或虽有少量建设未投产的项目；私自转让土地、股权套现的项目；长期停产、停建，长期建设未投产的项目。

　　据了解，2002年开发区成立之初，工业用地每亩只需8000元至一万元，而现在每亩超过了八万元。与此同时，由于闲置工业用地鸠占鹊巢，阻挡了优质企业落户，严重阻碍了开发区的经济发展。

　　小蓝经济开发区管委会副主任何新跃说，由于土地闲置严重，导致开发区90%的税收来自于10%左右的土地，90%的土地处于不同程度的闲置状态或效益低下状态，部分企业主圈地、炒地、囤地期盼土地升值或粗放经营导致土地闲置，严重损害了地方发展环境，人为造成用地“瓶颈”。

　　为了盘活闲置土地，今年8月初，小蓝经济开发区项目重组工作全面启动，主要采取法律手段稳步推进。清理工作以法律服务外包的形式，委托律师事务所统一执行。由律师对照合同约定、法律规定，对违约、违法企业进行约谈，采取发律师函、提请民事诉讼等方式，依法进行清理重组。

　　2008年4月，江西中集车辆物流装备有限公司与小蓝经济开发区签订《投资意向协议书》，约定在开发区内利用50亩土地投资1亿元，建设车辆销售、配件加工、车辆改装项目。然而，受金融危机的影响，项目迟迟未能开工建设，经法律途径多次协商后，双方于今年9月27日达成协议，由开发区原价回购50亩土地。

　　江西中集车辆物流装备有限公司综合部经理王国良说，公司购置的土地是开发区内最好的地段，原价被收回，刚开始公司上下都想不通，但毕竟是我们违约在先，慢慢也就理解了开发区管委会的做法。

　　“柔性”清理避免整治“震荡”

　　由于一些企业违法违规违约情况严重，但又不肯放弃既得利益和可以预期的土地升值带来的高额收益，清理工作开展之初，工作人员经常接到恐吓电话，甚至有个别企业在联合执法小组对其违法违规行为进行现场执法时，进行暴力对抗，清理工作面临巨大压力。

　　此外，由于开发区建设初期，因招商经验不足，引进项目时所签订的合同对企业约束力不够。而在征地、通平等方面没有及时到位也为少数企业不履行合同提供了借口。

　　为此，开发区管委会在运用法律手段清理闲置土地的同时，通过“倒逼机制”和“项目嫁接”加速企业开工、投产，发展上下游产业。被重组企业也因此由不理解转变为理解，由被动配合到主动支持。

　　2008年7月，苏州吴越塑料工业有限公司和小蓝经济区管委会签订《投资合同书》，约定征用46.56亩土地投资建设汽车注塑件生产项目，并约定了开工投产期限。然而，在约定最后期限到来后，公司却未能如期建设投产。

　　为此，今年10月8日，双方再次签订补充协议，苏州吴越塑料工业有限公司承诺于2011年10月前投产，并在2012年底前，上缴各项税收不低于260万元，此后还将逐年增加。

　　与此同时，通过让落户企业自主招商，实行“项目嫁接”，也是开发区盘活闲置土地的另一“诀窍”。

　　“改变传统企业落户方式，实行‘嵌入式招商’，也是清理闲置土地的新思路。”开发区招商局招商二部部长吴光宇告诉记者，作为世界500强企业的百事可乐和可口可乐两家公司需要大量的PE T包装瓶，这便各自需要至少20亩地的PE T瓶存储库房。而生产PE T瓶的配套企业，每家至少又需要占用50亩地建设厂房。后来在开发区的协调下，两家饮料公司“自主招商”，分别从上海和珠海引进两家PE T瓶生产企业，直接租用百事可乐和可口可乐的厂房，每天按需生产，没有让开发区新增一分用地。

　　“我们估算，如果能将开发区内的闲置用地全部清理盘活，将为开发区节省、盘活资金六亿元。”何新跃说，经过4个月的清理整顿，目前小蓝经济开发区已收回闲置用地553亩，有效避免了在清理整治过程中出现大的“震荡”。

　　闲置土地成功“重组”的启示

　　何新跃认为，小蓝经济开发区清理闲置土地之所以能取得成功，得益于一系列创新做法：

　　一是多种手段并用，突破清理工作阻力。

　　首先是运用法律手段，减轻重组压力，降低重组成本，达到重组效益最大化。

　　其次是运用经济办法，既坚决维护政府利益，又兼顾投资者利益。对于配合工作的企业，做到“有情操作”，在合法基础上通过协商的方式给予投资者合理的经济补偿，达到快重组的目的；对于不配合工作的项目，依法依规从重处罚，追缴其不当得利。

　　此外，运用行政办法，依法依规加大对拟重组项目的执法、稽查力度，对企业用地违法、违规行为进行严厉查处，使不良企业在开发区无立足之地。

　　二是精细操作，刚柔并用，实现被清理企业由不理解到主动配合的转变。

　　根据企业违法违规的实际状况，开发区制定了科学、详细的工作流程，从确定企业名单、核查违约情况、分析制定方案、约谈，到签订重组协议，到执法、稽查等，都做到有章可循，确保项目重组工作依法、有序、稳定、全面展开。

　　三是在清理闲置土地的同时，对新重组的企业或重组新引进的企业，严格把关，避免产生新的闲置用地。(记者　胡锦武)