沈阳一商业地块因无人竞拍而遭遇流拍

　　起拍楼面价高达8180元/㎡的北中街一商业地块

　　上月，编号为“2010—037”的北中街地块在沈阳市土地储备交易中心挂牌，好似一颗重磅炸弹，瞬间搅动起冬日里的沈阳商业地产市场。

　　虽然在最近结束的土地拍卖会上，该地块因无人竞拍而遭遇流拍，但这并不影响人们对它的关注。

　　高起拍价

　　意味着什么？

　　11月10日，沈阳市土地储备交易中心对四幅地块进行推介。

　　其中，编号为“2010—037”的北中街地块尤为引人关注。规划土地面积为32270.27㎡的该地块位于北中街路以北，土地性质为商业用地，起拍楼面价为8180元/㎡。

　　该地块一经推出，立即被媒体冠以“地王”称号，并纷纷猜测这一“地王级”地块最终会花落谁家。

　　然而，在12月2日的土地拍卖会上，北中街这一地块取消了拍卖。

　　“该地块无人参与竞拍，因此取消了。”沈阳市土地储备交易中心相关人士表示。而在业内人士看来，高昂的土地成本是让众多开发商对该地块望而却步的主要原因。

　　某商业地产负责人孙经理给记者算了这样一笔账。“一个楼盘的售价由楼面价、建安成本、管理成本、税费、利润等部分构成。该地块的起拍楼面价为8180元/㎡，但这仅仅是起拍价。如果最终成交，溢价率在50%左右还是比较现实的。”

　　假设该地块以50%的溢价率成交，楼面价将达13000元/㎡。加上通常商业项目5000元/㎡左右的建安成本，以及各项税费、管理成本，该项目成本价将突破20000元/㎡。

　　如果再算上15%~20%的利润，在该地块上开发的项目起价至少在25000元/㎡。

　　“如果地块仅以底价成交，未来楼盘售价也将在2万元/㎡左右。”孙经理表示，所有推算都尚未计入开发周期成本。

　　高成本价

　　影响着什么？

　　不要说在价格相对平稳的沈阳楼市中，即便是放眼相对高端的中街楼市板块，该地块的未来售价也绝对算得上“天价”。

　　公寓作为商业项目中价格相对较低的产品，目前在中街板块的均价维持在万元左右。

　　中街上乘公寓即将售罄，均价为7000元/㎡；

　　明城国际在售公寓不足50套，均价为6000元/㎡；

　　丰瑞威士顿广场所剩不足百套的公寓均价为8500元/㎡；

　　正在热销中的中粮大悦城公寓为精装，因此其售价也高达12000元/㎡。

　　尚未面市的沈阳龙之梦亚太中心、天润中街里等项目的公寓产品售价大抵也将维持在万元左右。

　　相比较区域内的万元均价，未来北中街项目超过2万元/㎡的起价，将为区域市场带来怎样的竞争？

　　丰瑞威士顿广场总经理助理谢会中认为，该项目原本土地成本就高，为了获得利润，价格调整的空间非常有限。

　　那么该项目一旦进入市场将为区域带来什么样的影响呢？

　　例如区域价格。

　　“目前区域内公寓均价为10000元/㎡，商铺均价在20000元/㎡左右，无论北中街这个项目开发出各种产品，都必将带动整个区域价格的上涨，当然也包括租金价格。”谢会中分析指出，不仅如此，这种竞争还会促进区域内产品品质的提升，让中街地区的商业产品更符合市场需求。

　　该地块

　　为区域带来了什么？

　　对于投资者而言，低价抄底已经成为了永恒的投资定律。去年3月时在丰瑞威士顿广场购置了三套公寓的张先生，仅一年多时间，便获利13万元。“去年开盘时只有7000元/㎡，现在已经涨了1500元/㎡。”

　　如果按照这一投资定律，北中街该项目2万元/㎡的起价，是否决定了其投资空间已经微乎其微？

　　谢会中认为，如果单从目前的数据分析，尚无法判断其未来是否具有投资价值。

　　“一个项目的开发周期在3~4年。在这期间中，包括宏观政策、货币政策、市场环境等多方面都存在变数。但从房地产市场开发规律来看，凡是市中心的地块，其升值潜力都比较大。毕竟坐拥中街商圈，从商业氛围、配套设施、需求人群等都较为成熟。至于未来会升值几成，目前很难判断。”谢会中说。

　　虽然目前无法估量出该地块所开发的项目在未来有着怎样的投资前景，但有一点可以肯定，该地块为周边项目带来了短期内的投资机遇。

　　亿通天下总经理吴楠认为，目前区域内商业项目投资回报率在5%~8%之间。

　　“在价格小幅上涨、租金短期不变的情况下，投资回报率会有小幅度的下降，但毕竟房产价值增长了。即便投资者不以出租换取回报，单凭房产升值也能获得一定收益。”吴楠说。

　　专家建议：

　　打造沈阳高端项目旗舰

　　业内人士指出，如果北中街地块想要获得成功，最好通过细分市场来寻求产品的差异化。

　　“高端定位将是一个方向。”谢会中认为，目前中街区域内商业产品中，虽然价格各异，但产品设计上的差别并不十分明显。同时，算上沈阳龙之梦广场、天润中街里、盾安、久光等商业项目，未来区域内至少有超过百万平方米的商业供应量。而高端产品却是一个空白。

　　“这么高的起价，也需要高端产品定位才能实现。可以在软硬件上做文章。例如推出大面积的户型产品、高端的精装修设计、五星级的物业服务，将消费人群定位在沈阳中高端阶层，以舒适、奢华的环境实现消费者的尊荣身份，将项目打造成沈阳首屈一指的高端项目旗舰。”

　　除了产品定位外，车位也是提高项目未来竞争力的关键因素。目前中街地区，商业城、兴隆大家庭、新玛特、中粮大悦城等虽都有停车场地，但加在一起也才2000余个停车位，远远无法满足周边的停车需求。

　　“如果按照1：1的车位配比进行建设，开发的成本将大大提高。同样是一层楼，地下停车场的开发成本远高于地上建筑。但靠出售车位，远远解决不了成本问题，因此这也是开发商多数无法满足车位配比的主要原因。”

　　一位商业地产业内人士表示，要解决这一问题，除了依靠政府加大公共停车场的建设投入之外，开发商也需对有限的空间合理利用。“比如引进立体停车位等设备。” (记者 陈洋)