11月深圳写字楼均价再创年内新高

　　昨日深圳中原市场研究部公布2010年11月深圳写字楼市场成交报告，数据显示写字楼的成交量仍然是持续高位运行，均价也再创今年新高，为36502.69元/平方米。

　　写字楼量缩价升

　　数据显示，尽管11月的深圳写字楼市场没有项目取得预售许可证，也没有新增销售项目，市场基本以消化存量为主。但临近年底，开发商推售项目的脚步逐渐放缓，加上政策令市场起伏较大，部分开发商持观望态度，令供应量萎缩。

　　据悉，11月，写字楼的成交量为6万平方米，与上月相比变化不大，微降0.5%，成交套数为324套，环比上月增加13.29%，成交价格约为36502.69元/平方米，环比上涨3.54%。11月延续了10月的良好势头，成交依然维持在较高位，同时在物业类型、档次、区域分布等结构性波动影响下，关内物业成交增加，价格、档次高的物业大量成交推动了全市均价的上涨。

　　供应量年底现短缺

　　存量方面，由于11月没有新增物业供应，在成交量继续较大的作用下，总存量下降幅度较大。11月末，市场在售存量为35.05万平方米，环比下降13.08%。另外，尚未正式开盘的物业约占总量的24.26%，有摩尔城、丽湾商务公寓A座、正中时代广场等，它们将是写字楼市场未来一段时间内最主要的供应量。

　　记者看到，目前活跃在销售市场的项目主要有澳新亚大厦、东方新天地广场、深业泰然雪松大厦、哈尔滨大厦、鸿隆世纪广场、万骏经贸大厦、珠江广场、智慧广场等，它们占总量的22.90%。11月一方面没有新项目推售，另一方面市场需求旺盛，市场有效供应已略显不足。

　　成交量持续高位走势

　　根据中原地产公布的数据，11月深圳写字楼的成交量为6万平方米，与10月相比变化不大，微降0.5%，成交套数为324套，环比上月增加13.29%。11月延续了10月的良好势头，成交依然维持在较高位。在城市、区域规划的影响下，南山的成交最为活跃，同时在商务公寓明确不受“限购”影响后，该类型写字楼成交也有较好表现。 此外，在市场供应不够充分的情形下，档次较高的厂房也受到投资者青睐。

　　记者比较11月与10月的写字楼成交结构发现，变化主要体现在物业类型、区域分布方面，物业档次变化相对较小。物业档次方面，虽然物业类型变化大，但由于主要集中在高档物业，造成物业档次占比波动不大，继续以高档物业为主，占75.60%，环比下降1.86%。区域分布方面，南山因受前期城市规划影响，成交持续居首位，占全市成交的51.53%。

　　11月全市成交“关内”优势明显，相比而言供应项目多，种类齐全。“关内”成交占全市的86.54%，环比上升11.72个百分点。“关外”宝安、龙岗占比下降为13.46%，随着一些前期热销项目销售逐渐接近尾声，11月关外成交萎缩。在城市规划、市场投资热情高涨状态下，“关内”物业成交同样活跃。

　　成交均价续创新高

　　数据显示，11月深圳写字楼的成交价格约为36502.69元/平方米，环比上涨3.54%，主要受物业类型、档次、区域分布等结构性波动的影响，导致价格略有上升，同时也创下了年内新高。

　　物业类型、区域成交结构、档次三大因素共同决定了本月全市写字楼售价走势的主要方向。区域成交结构方面，11月关内物业成交占全市的86.54%，南山区成交依然占主导，福田的占比也较上月增加了15.87个百分点，再加上罗湖的成交，关内高价物业集中且成交量大，推动了全市均价的上涨。11月，物业类型、档次的波动也对全市均价有所影响，但不明显。

　　后市：

　　有望保持高位运行

　　临近年底，加上近期政策频出，开发商推售写字楼步伐已经放缓，部分未开盘的项目将推迟到明年推出，市场供应将出现一时短缺。随着国家对住宅市场的严控，更多资金将涌入写字楼、商铺市场，在市场投资热情高涨及充沛资金的支持下，写字楼市场将有望保持高位运行状态，售价方面，全市均价将继续呈现结构性波动，受物业类型、档次、区域影响较大。 (记者龚夷菲　通讯员　吕汝怡)