60桩房地产再融资遭拒 内地房企融资无门？

　　内地房企融资无门？

　　当A股融资遭遇政策性堵截之后，房地产企业的融资量并不一定减少，但来源必定更趋复杂化。

　　　　在外界看来，中国证监会副主席庄心一近日关于叫停房地产企业重组的公开表态终于让投资者们知道了这样一个事实：平日里财大气粗的房地产上市公司一年来在A股原来一直过着“紧巴巴”的日子。

　　今年4月份，从监管部门要求对存在土地闲置及炒地行为的房企暂停批准其上市、再融资和重大资产的重组开始，到10月中旬，房企重组正式叫停，再到11月份，监管层要求只要主营业务收入中出现自房地产业的上市公司融资要求也将不予通过。这意味着自2007年冬天证监会暂停房企IPO之后，房地产企业迎来了第二次“极寒”。

　　“从资本的角度看，对于那些急需资金的房企来说，2010年的确不好过。”

　　据万得数据显示，截至12月6日，今年以来房地产一级市场融资额为不超过100亿元，相比2009年的1218.35亿元而言，显得很是寒酸。其中通过首发和配股募资的资金为零。在这样的环境下，房企只有两条出路：一是到境外寻求融资渠道；二是在内地另谋出路。

　　60桩房地产再融资遭拒

　　多位投行人士告诉《中国经济周刊》，证监会在最近举办的一次投行业务培训会上向他们传递了这样一个信息：不再审批任何房地产再融资申请。其“房地产”限定的范围除了包括主营业务是房地产的企业外，还包括只要主营业务收入中有部分是来自房地产业的企业，“哪怕是一点都不行”。

　　据知情人士介绍，监管层曾想过划定一个主营业务的比例，“但后来会里觉得如果拉一条红线的话，会很容易让一些公司通过转移的手法来规避掉，所以干脆就卡死、一刀切。”

　　投行人士均表示，这次的“一刀切”非常严格。

　　此前的10月15日，证监会已通过其官方网站发布了“暂停房地产企业重组申请”的新闻稿。证监会称，为坚决贯彻执行“新国十条”精神，已暂缓受理房地产开发企业重组申请；对已受理的房地产类重组申请，将征求国土资源部意见。

　　今年早些时候，证监会已和国土资源部达成联手监管协议，凡房地产企业的再融资申请需征求国土资源部意见。此后业内一直期待两部委能尽快达成审批制度。“但目前看来，证监会首先在受理源头上就掐死了，而新的审批制度估计短期也很难出台。”上述投行人士表示。

　　至此，虽然证监会此前没有明确对外宣布暂停房地产公司的再融资审批，但随着房企重组申请和再融资审批相继暂停，国内房企在中国资本市场的再融资大门已全部关闭。

　　据万得数据统计，今年以来，仅有中弘地产（000979.SZ）和凤凰股份(600716.SH)两家公司于年初在二级市场上实现了定向增发，但两家公司再融资总额不到30亿元；发行企业债的也仅有东华实业(600393.SH)、金丰投资(600606.SH)、新黄浦(600638.SH)、南京高科(600064.SH)，总额仅 29亿元。

　　此前，证监会相关负责人曾向媒体透露，目前递交再融资申请的企业有160多家，其中60家涉及房地产业务。其中不少企业因为再融资申请的股东大会决议已经过期，只能撤回。

　　境外“找钱”花高息

　　在国内融资受阻的形势下，有条件的内地房企纷纷转寻境外融资，在香港掀起了一波融资潮。

　　11月24日，新鸿基地产（0016.HK）发布公告称，已向香港联交所申请，把所有根据40亿美元债务工具计划发行的票据安排在交易所上市。

　　记者在采访中了解到，事实上，从10月下旬开始，内地房企就有多笔海外融资浮现。10月25日恒盛地产（0845.HK）公告称，公司向渣打银行借贷1亿美元的商业贷款；人和商业（1387.HK）11月3日公告，公司拟发行2016年到期的3亿美元13厘额外优先票据。

　　无独有偶，去年10月才在香港上市的宝龙地产（1238.HK）日前也宣布，将发行2015年到期、本金总额2亿美元的5年期优先票据，将用作现有及新增物业项目发展以及一般企业用途。

　　此外，方兴地产（0817.HK）、龙湖地产（0960.HK）、远洋地产（3377.HK）、恒大地产（3333.HK）、碧桂园（2007.HK）等在港上市房企也相继推出境外融资计划。

　　据万得数据统计，10月底至今的这一波境外融资潮，内地房企拟融资规模在50亿美元左右。而从年初至今，内地房企境外融资规模已超过200亿美元（约合人民币1329亿元）。

　　“境外融资虽然成本会上升，但不少房企实质上已在使用这个渠道。此前有数据称，今年前10月房地产领域实际使用外资同比猛增近五成，仅10月就增加87亿美元。但实际上，可能进入房地产行业的海外资金要多得多。”中弘集团副总裁田锡泽表示，“通过较复杂的金融运作，不少房企还是能引入境外的资金。”

　　上述投行人士称，虽然在香港等境外交易所上市的企业还有配股和发债等更多选择，但融资成本已经非常之高。事实上，8%～13%的高息，已经是今年内地房企在港融资的普遍利率。今年5月楼市调控刚开始，花样年华控股（1777.HK）就已以14%的高昂息率发行美元债券，募集资金1.2亿美元。即使在今年上半年，碧桂园、恒大等公司发债融资的利息也高达13%。

　　此外，一些海外私募基金也在进入房地产业。11月24日，福建房企明发集团公告称，公司向美国私募基金华平投资发行15.52亿港元的可转股债券以及3.88亿港元的认股权证，募集资金将主要用于公司购买土地、收购和日常经营。

　　摩根大通中国投行董事总经理龚方雄告诉《中国经济周刊》，当前，国际资本市场仍然非常看好中国房地产业长远的发展。“国外投资内地房地产项目的钱今年大大增加了，这部分钱投资在项目上，一呆至少是三年、五年以上。”

　　另类“输血”

　　有条件的房企可以通过境外获取融资，但毕竟占少数，那些中小型房企必须另辟蹊径。据记者了解，目前部分中小型房企纷纷通过典当行、担保公司来进行融资。

　　担保网市场总监刘丽告诉《中国经济周刊》，他们公司最近接到房企贷款的项目很多，这其中，多数是二、三线城市的中小型房企。刘丽认为，很多中小房企的心态是“一定要筹钱撑过今年”。

　　“在宏观调控的大背景下，银行贷款的门槛越来越高，一向靠密集资金运作的房企不禁感到压力加大。于是，部分房企开始加速寻找除银行贷款外的融资渠道。”一家信用担保公司负责人介绍，早在今年初，就有部分为钱所困的中小房企找到担保公司，要求尽快借贷，只要现金流能够动起来，后续项目就能无忧，否则，手中的项目就会有烂尾之虞。

　　此外，像万科、保利等龙头房企虽然不缺钱，但就目前情况看，他们也很难从传统渠道——商业银行取得贷款。

　　保利地产相关人士表示，预计此轮调控的时间会很长，公司会做好多种准备，保利地产已发起设立私募房地产基金，首期规模30亿元人民币，目前募集基本完成，募了26亿，保利出资6亿。“目前主要是投入住宅，已经投了4个房地产项目。”

　　“以房企为主体进行募资挺多的，通常是借助第三方金融平台，企业和金融平台联手一起做房地产基金。”上述投行人士表示，房地产基金在未来会成为房地产投资的主要方式之一。

　　另据了解，如招商地产、华润、复地等房企，也在纷纷筹备房地产基金，以基金为主的融资新趋势即将成型。　记者 刘永刚