福州房价超工资收入 泡沫第一测算法不科学

　　近日，有媒体报道一份《住房绿皮书》称“福州房价泡沫指数全国最高”，再次引起房价泡沫问题的媒体讨论。这个结论是否科学？测算的数据由何而来？对此，记者进行调查采访。

　　“泡沫”的测算方法是否科学？

　　什么是房价泡沫？记者走访了有关业内人士，他们认为，房价泡沫通常指房地产实际价格超过购房消费者的需求能力价格的部分。判断房价有无泡沫的指标，一般有实际价格与理论价格的吻合度、空置率、房价收入比、房价房租比等。从理论上讲，实际价格与理论价格的吻合度是最理想的衡量指标，但该指标理论价格核算比较困难。人们衡量房价泡沫流行选用房价收入比或房价房租比。关于房价泡沫的测算方式，在学术界还没有一个明确的结论。

　　根据媒体报道,房价泡沫指数是通过一定的计算程序得来的，泡沫指数=(实际价格-基准价格)/实际价格。其中，实际价格是2010年9月35个大中城市二类地段普通商品住宅集中成交价。基准价格是通过对包括2009年家庭人均可支配收入、客运量、货运量、地方财政预算内支出、固定资产投资总额、城乡居民储蓄年末余额、社会商品零售总额、货物进出口总额、年末实有公共(汽)电车营运车辆数、普通高等学校在校学生数、执业(助理)医师人数等11项指标参数进行演算而来。

　　这种算法试图采用实际价格与理论价格吻合度来衡量房价泡沫，核算是比较复杂和困难的，结论的争议也会比较大，为什么呢？

　　按照它的算法，全国35个大中城市商品住房价格泡沫指数为29.5%，七个城市房价泡沫超过50%。而查阅2009年版《住房绿皮书》发现，去年全国35个大中城市商品住房价格泡沫指数仅为14.1%，不到今年的一半。在2009年版和2010年版的绿皮书中，选择的35个城市完全相同，计算基准价格所用的11项参照也没有变化。唯一不同的是，今年的绿皮书在计算实际价格时，选取的是城市二类地段的普通商品房价格，而去年的绿皮书选用整个城市的平均房价。

　　然而，房价取决于多种因素，特别是和住宅所在地点有关的包括各个城市的气候、人口、产业状况、就业、收入水平、交通、文化教育和医疗设施等因素密切相关。直接采用二类地段某些商品房价格真能代表城市的房地产整体实际价格水平吗？基准价格(理论合理价格)真能根据这11个指标计算推定吗？比如，选取普通高等院校在校学生数能代表一个城市居民的教育水准吗，执业医师数能代表一个城市的医疗水平吗？气候、文化、环境等影响房价等因素有考虑到吗？等等。

　　房地产有位置上的唯一性特征，人们很难比较不同地点的房价。“绿皮书对福州房价泡沫指数进行简单测算，不深入当地调研直接得出结论，是值得商榷的”，专家说。

　　福州房价存在泡沫吗？

　　按照《住房绿皮书》的算法，福州是房价泡沫成分占超过了50%的七个城市之一，这符合实际吗？福州房价真的存在泡沫吗？

　　根据国家统计局公布的七十个大中城市9月份房屋销售价格指数显示，福州市2010年9月平均房价10417元/平方米(不包括所属县市房价数据)，排在全国第12位，9月房屋销售价格指数同比上涨3.2%，远低于全国的平均水平9.1%；环比上涨0.4%，也低于全国0.5%的平均水平。专家因此认为，福州市房地产市场健康的、稳定的，房价是基本合理的。

　　当然，相对福州市平均工资水平偏低来说，福州部分楼盘商品房价格显得过高。但也要看到，福州是省会中心城市，这里的生态环境比较好，今年7月被中国环境规划院评为“最宜居城市”，有大批来自国外、台湾地区和大陆其他省市的客商看中这块“福地”，纷纷在福州购房置业，这在一定程度上推动了福州高价商品房市场的发展，导致福州房价水平提高，超出了工资收入水平。

　　长期以来，福州市积极实施楼市政策性调控。福州市房地产主管部门负责人介绍，福州楼市调控政策体现了“一限、二压、三保”的特点：“一限”就是限购限贷；“二压”就是压楼市虚火、压房价暴涨，抑制投资、投机性住房需求；“三保”，就是保民生，从住房供应和需求两方面入手，加大双向调节力度，发挥税收调节作用，增加市场有效供应，加强市场秩序监管，推进保障房建设。《人民日报》10月11日刊发文章，对福州市的这一做法予以充分肯定。

　　根据《人民日报》的报道，从2010年10月10日起至12月31日，福州本市行政区域内户籍居民同一购房家庭(包括购房人、配偶及未成年子女，下同)，只能在本市5城区新购买1套商品住房。交易时间的认定，以在福州市房地产信息系统网签购房合同的时间为准。房地产交易环节契税、个人所得税方面，福州市规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税(即按1.5%征收契税)；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税；对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。为了加强商品房销售价格管理，还规定，房地产开发企业应严格执行商品房价格销售管理规定，严格按照申报价格明码标价、一房一价对外销售。销售价格调整幅度超过10%的必须重新申报预售方案。严格商品房预售许可管理，进一步落实取得预售许可证后10日内开盘和一次性公开销售房源制度，防止开发企业捂盘惜售行为。

　　此外，福州市委、市政府还加大保障性住房建设力度。据福州市发改委负责人介绍，今年福建省下达全省各设区市各类保障性住房工程建设目标任务63783套，福州市2010年计划建设25400套保障性住房，占全省39.8%。截至今年10月，福州市已开工建设28539套保障性住房，完成计划数的112.4%。今年在售经济适用房均价3139元/平方米(电梯房)，对接拆迁安置限价房均价约3400元/平方米。福州市加快保障性住房的建设，抑制投资投机性需求，成效初显。

　　由此可以推论，媒体报道的“福州房价泡沫最高”的说法在逻辑上是不准确的。相信经过福州市积极稳妥的调控政策，福州的房价将继续保持合理性，福州房地产业也将健康稳定发展。(陈言明）