拒绝联合竞买 广州城中村改造价更高

　　广州市国土房管局12月10日公告，以挂牌方式出让杨箕村改造地块。这是近年来广州第三个城中村整体改造项目，因其整体开发价值备受关注。目前计入改造成本，竞拍起始价已接近24亿元，楼面地价达8953元/平方米。本次竞买条件严苛，明确规定不接受联合竞买。在开发商资金链普遍趋紧的形势下，最终能落谁手，市场猜测纷纷。

　　单价历史第二高

　　早在去年底，广州市规划今年土地出让市场时，就希望以大片三旧改造项目的推出加大土地供应，但到年中时大部分改造项目进展并不顺利。

　　杨箕村改造项目本预计在7月完成拆迁，9月完成出让。最终拖延至年底。杨箕村改造项目总用地面积11.49万平方米，总建筑面积64.8万平方米，分为村民复建房地块和公开出让地块。公开出让地块6.28万平方米，建筑面积27.38万平方米。协议挂牌起始价并不高，仅4.73亿元。但测算全部改造成本约18.8亿元。合计达23.53亿元。楼面地价8953元/平方米，仅次于今年竞拍的广铁南站地块。

　　对于城中村改造的价值考量和价格趋势，业内有不同看法。本次出让地块最高容积率规划为6.18。大部分市场人士认为对于CBD区域并不算高。并且如果容积率偏低，连村民回迁住房成本都无法分摊。开发商无利可图。

　　从整体上看，城中村整体改造因拆迁、配套设施建设等方面的要求，导致开发成本普遍较高。而为保证利润，开发商的终端定价也被给以更高预期。但尴尬的是，目前杨箕村周边楼盘的价格超过3万元的并不多。而对于广州这样中心区土地稀缺的城市，参与旧城改造几乎是开发商进入市场的唯一途径。

　　对于最终成交价，广州经纬行研究中心主任认为超过1.5万元的可能性不大。因为周边楼盘价格及高昂开发成本已经给了企业很高的门槛。

　　条件趋于严苛

　　本次出让设置了极为严苛的条件：竞买前申请人将改造监控资金9.41亿元存入监控账户，竞投开发商必须在周边比如广州越秀区及珠江新城拥有自有商业、办公物业超过15万平方米，以保障杨箕村全面改造拆迁安置周转使用。此外，根据出让协议，项目不接受联合竞买。

　　按上述条件，业内人士分析，小地产商和在当地没有深厚根基的企业已经被排除在外。只有富力地产、保利地产、越秀城建等少数在广州有优势的大开发商有资格参与竞买。其中富力地产最受关注。今年3月富力地产在其业绩发布会上，就曾披露对杨箕村旧改项目的意向。然而另一方面，富力地产近年以来拿地量不小，直到今年还多次联合其他企业拿地，此前已有分析人士指出富力资金将会陷于其已投资的项目中。

　　但业内人士看好富力地产。他表示，富力地产目前在珠江新城一带的项目最多。最近有些项目价格逆市走高，说明富力资金链并没有人们想像中那么紧张。而在商业物业经验方面，富力地产比其他企业也更有优势。从现实层面看，富力之前在珠江新城项目非常多，可以顺理成章借此延伸到杨箕片区。

　　但广州的开发商颇不理解政府限制联合竞买的条件。其认为，目前联合竞买在各大城市已成趋势。也没有显示出这种竞买有什么不良后果，不同企业之间的合作往往可以取长补短。不过，市场分析，不排除一家大企业单独竞买之后与其他地产商联合开发。实习记者 杨涛 广州报道