房屋征收条例二次征言 学者称补偿等方面有进步

　　昨日(12月15日)国务院法制办发出关于 《国有土地上房屋征收与补偿条例(第二次公开征求意见稿)》的说明，该条例将在12月30日前向公众再度征求意见。

　　最为瞩目的是，此次取消了行政强制拆迁。国务院法制办认为，这有利于加强对基层政府征收补偿活动的制约，有利于减少在房屋征收与补偿中的矛盾。

　　“此次征求意见稿在补偿范围等方面有所进步，但在公共利益界定、危旧房改造方面的规定，严重退步。”14日曾参加法制办讨论会的学者马光远告诉《每日经济新闻》记者。

　　上海东方昆仑律师事务所律师王克健介绍，一部条例的草案连续两次大规模征求公众意见，在我国并不常见。

　　房屋补偿不低于市价

　　法制办网站称，自1月29日发出征求意见以来，共收到意见和建议65601条，社会各界围绕征收补偿、公共利益界定、征收程序以及强制搬迁等问题，提出了许多意见和建议。

　　其中，各界对于补偿问题提出的意见最多，有13332条。有主张称，补偿标准应当是房地产市场价格，从而能够保证被征收人可以在市场上购买到区位、面积、环境等条件相似的住房。

　　二次征求意见稿规定：对被征收房屋价值的补偿金额，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房屋征收评估办法评估确定。

　　二次征求意见稿还规定，对被征收人的补偿包括被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，政府应当优先给予住房保障。

　　“这是此次征求意见稿进步的表现，此前只是对被征收房屋的价值进行补偿，没有匡定征收期间的损失补偿。”马光远认为。

　　未明确界定公共利益

　　国务院法制办指出，按照 《宪法》、《物权法》、《土地管理法》和《城市房地产管理法》的规定，征收城市房屋和农村土地房屋，应当基于“公共利益”需要。

　　二次征求意见稿对公共利益做了七个方面的界定，和上次相比，在个别项上的表述略有改动。

　　与之前规定最为不同的是，二次征求意见稿在第八条增设了一段话，即“前款规定的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划等”。

　　马光远指出，“这样的规定，让公共利益的界定更加模糊，这是此次修改最大的退步表现之一。”

　　《每日经济新闻》记者注意到，两次征求意见稿在第八条第(七)项的规定，基本上如出一辙：法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

　　对此，北京才良律师事务所律师刘建民说，有了此规定，就完全可能重蹈假借公共利益之名行非法拆迁之实的覆辙。

　　征收的硬性条件被删

　　先前的初次征求意见稿第十三条规定，因危旧房改造的需要征收房屋的，县级以上地方人民政府应当在组织有关部门论证的基础上，征求被征收人的意见。如果90%以上被征收人同意进行危旧房改造的，县级以上地方人民政府方可作出房屋征收决定；未达到90%被征收人同意的，不得作出房屋征收决定。

　　而在二次征求意见稿中，这一条消失了。一同消失的，还有“危旧房”这样的提法，代之以“保障性安居工程建设和旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划”。

　　删掉90%，这被马光远认为是此次意见稿退步的另一个地方。

　　本月14日，马光远参加完国务院法制办的论证会后，在微博上写道：专家论证稿相对于征求意见稿，有很多的进步，也有一些退步。

　　《土地管理法》抓紧修改

　　由于在《宪法》、《物权法》等上位法中，未对何为公共利益给出明晰解释，因此法学界认为，现在的拆迁乱象，与《土地管理法》和《城乡规划法》的相关规定有关。

　　在《城乡规划法》中，没有对政府的规划区分公共利益和商业利益。而《土地管理法》规定，为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，有关部门可以收回国有土地使用权。

　　众多学者、律师呼吁应将此项删除。“按照该条的明文规定，旧城改造与公共利益是并列的两种需要使用土地的情形，而宪法规定唯一能征收公民房屋的只有 ‘公共利益需要’这个唯一法定前提，倘若不作变动，现在对条例的修改则只能停留在表面。”王克健说。

　　对此，国务院法制办称，“我们将会同有关部门继续抓紧 《土地管理法》的修改工作。”

　　同步播报

　　《商品房屋租赁管理办法》出台

　　住房城乡建设部近日出台 《商品房屋租赁管理办法》(以下简称《办法》)，明年2月1日起施行。

　　《办法》规定，直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。违法建筑，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋，违反规定改变房屋使用性质的房屋不得出租。

　　《办法》还规定，房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同，当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。(记者 李泽民)