北京11月二手房退房近2800套

　　来自北京房地产中介行业协会的统计数据显示，11月份北京二手房退房量高达2790套，退房率为16.6%，创下4月新政后的新高。以该协会推算出的11月北京单套二手房178万元成交均价计算，2790套退房共涉及金额近50亿元。

　　如此畸高的退房率，伴随的是同期楼市量价齐升。北京市房地产交易管理网数据显示，11月北京楼市期房住宅总成交量达到10107套，环比大涨46.6%；预售房源均价达23629元/平方米，环比上涨9.2%。

　　《每日经济新闻》记者经过多方采访后得知，这种看似矛盾的结合，缘于部分中介行业先将优质房源网签并“囤积”下来，待遇到合适买方时，再办理退房后卖给买方，从而人为推高了退房率。此外，还包括11月北京大量保障房入市，部分中低收入者主动退房加入保障房行列等原因。

　　先网签独占优质房源

　　陈辉(化名)，从事房地产中介行业已有七八年的历史。当《每日经济新闻》记者将11月北京楼市回暖与二手房退房率创新高这对矛盾抛出来时，他笑着说，表面上看，楼市反弹则退房率应该下降，但实质上，恰恰因为11月北京楼市转好，间接推高了二手房的退房率。

　　就在记者疑惑之时，他进一步解释说，房源是中介行业参与竞争的最大筹码。在竞争中，一些中小中介公司为了独占房源，往往会暗自先垫付一笔资金，从而将一些优质房源，如重点学区房或市区稀缺地段的房源进行网签，然后再兜售。待合适的买方出现时，再办理退房，卖给买家，重新办理签约手续。11月北京楼市回暖，类似房源抢夺战愈演愈烈，这种做法也人为地推高了退房率。

　　北京美联物业副总经理杨明丽向《每日经济新闻》记者补充说，10月底北京中介行业开始盛传国家将出台“房地产经纪管理办法”，可能规定二手房业主只能与一家中介公司签订独家委托买卖合同。住房和城乡建设部房地产市场监管司司长沈建忠11月初对外透露，为改变中介行业规范缺失现状，住建部将很快出台“房地产经纪管理办法”。该办法将涉及房地产经纪人员、机构以及活动，违规行为监管、资金监管等方面，尤其是一些恶意炒房囤房等违反公平竞争的市场行为。如果此规定成行，将加强大型中介公司在市场中的份额，中小型中介公司的竞争力将被削弱，因此一些中小型中介公司鉴于恐慌心理，纷纷将一些优质房源先行网签，待有人接手买入时，再退房转卖。

　　中介携手业主炒房

　　此外，陈辉还透露，时下一些中介从业人员联手业主炒房，也是二手房退房率高企的重要原因。

　　他指出，二手房房源主要受中介公司和业主控制。当购房者到中介公司委托买房后，中介公司会提前和业主商量，包括价格怎么确定等问题。同时，中介从业人员或业主会委托关系人扮作另一买方参与竞价，制造房源紧张及竞争激烈假象，推高报价。这种情况下的报价，一般会远高于成交房源应有的市场价格，因此当真正的买方在网签后发现价格虚高，可能选择舍弃先前已交的订金，中途退房。

　　陈辉认为，11月的CPI高达5.1%，创28个月来的新高，普通居民的切身体可能会远超这一数值。再加上11月初以来，北京楼市迅速反弹，于是手中有一定现金量，待价入市的购房者恐慌性入市。在这种背景下，一些中介从业人员携手业主趁机炒房的现象更趋明显，一些仓促入市的购房者也容易上当受骗。

　　保障房助推部分买家退房

　　此外，北京保障房项目入市步伐加快，一定程度上也挤占了商品房交易市场。北京市房地产交易管理网数据显示，自9月底以来，北京已先后有12个保障房项目入市，如康惠园、康秀嘉园、邑尚佳苑、朝新嘉园等。

　　伟业我爱我家副总经理胡景晖对此分析认为，北京市政府为了冲刺2010年保障房建设任务，促使大量保障房项目于年底入市。

　　《每日经济新闻》记者在采访中获悉，一些中低端二手房买方，包括一些已交了定金或办了网签的买方，在保障房加速上市时意外获得保障房，或者认为自己有希望得到保障房，从而临时中途退房，加入保障房行列。

　　此外，在接受《每日经济新闻》记者采访时，广东刀客地产研究机构总经理谢逸枫认为，北京楼市相关政策的轮番轰炸，促使大部分投资投机型热钱及部分行业资金撤离二手房市场，也会推高退房率。11月北京新房供应量大增，也抢走了一些二手房买主，包括可能已办理了网签的一些买方。

　　在采访中，记者还得知，由于CPI高涨，助推房价上涨预期，10月底以来，仓促入市的人群中，还包括一些首付也难以负担的购房者。他们为了买一套二手房，冒险联手担保贷款公司，由后者为自己提供首付款，从而将房贷办理下来，然后再逐渐偿还银行的月供和以约定的方式还担保贷款公司的首付款和相关中介服务费。这部分人由于偿还压力巨大，随时可能面临断供及退房的危险。(记者 叶书利)