复地集团范伟：房产发展有5个"必须回答的问题"

　　从复旦遗传工程系毕业的复地集团董事长范伟，近日出席了复旦大学经济学院第三届校友高峰论坛。论坛中，关于房地产未来发展的大方向，范伟总结了5个“必须要回答的问题”。

　　“第一是财富的生产；第二是整个社会赚了钱之后，钱如何分配，也就是所谓财富的分配；第三是钱到手之后，有些钱没有用掉，多出来的钱怎么办；第四是财富的度量；第五是财富的聚集形态，因为基本上所有的国家都在完成城市化的进程。”范伟概括道。

　　至于房地产市场该怎么投资及其未来的走向，范伟进一步称：“所有这些问题其实都跟这个社会，这个地区发展的游戏规则有关。”

　　房价与贫富差距关联极大

　　针对财富分配，也就是社会的贫富差距程度到底如何，范伟有自己的观点，“贫富差距与房地产的关联程度非常大。要回答房地产未来方向的问题，就是要回答未来社会的财富分配到底是什么样的格局。”

　　对此，范伟以上海目前的房价与莫斯科和孟买做了一个对比：“大家都觉得上海的房价高，也觉得上海的房价比纽约、伦敦便宜，所以觉得(贵)是正常的。但是，如果说上海的房子比莫斯科和孟买还便宜，大家是不是会觉得好像不太正常？因为上海的经济比莫斯科、比孟买可能好得多，这里面的原因是什么呢？相信大家都知道，因为俄罗斯和印度的贫富差距比中国厉害。”

　　房地产是有收入的储藏

　　针对房屋的特殊属性，也就是投资房地产成本与收入的问题，范伟将房地产与黄金做了一个对比。范伟指出，房地产虽然和黄金一样是一种财富的储藏形式，但它还是一种“有收入的投资品”。

　　“黄金藏在家里，每天是没有收入的，只是财富的一种储藏。但是房地产不光可以储藏财富，还能创造收入。”范伟表示。

　　但是，对于房地产到底能不能成为投资品的问题，范伟又认为，“这取决于政策，也就是说持有它有没有成本。”

　　范伟表示，持有黄金基本是没有成本的，但持有房地产会有成本，简单的成本就是物业管理费，以及未来可能征收的房产税。

　　房子不能完全衡量收入

　　在CPI飞涨的背景下，范伟认为，目前全世界的货币标尺都在变动，不应该把拿到手的工资或者说年薪作为衡量收入涨幅的标准。

　　“假设你去年的年薪是20万元，如果房价是2万元/平方米的话，那去年你挣了10平方米的房子；但是如果今年房价平均变成了4万元/平方米，而你的年薪没有变，那你的工资就不能算涨。”范伟称。

　　不过，在范伟眼中，房子并不能完全作为衡量收入的标尺，而是“应该按照自己的生活，把自己的生活做一个一揽子的标尺”。

　　“比如说每个月要用多少食用油，或者大概40年买一套房子……怎样做成一个组合，把你每个月挣的工资换算成这些东西。”范伟说。

　　城市发展定位决定房价走向

　　房价会怎么走，很大程度上取决于一个城市的发展方向。

　　对于所谓的城市化进程，也就是上海的发展方向，范伟称，“到底我们是往所谓的大都市方向发展，还是往发散一点的中小城市方向发展，这是两条不同的途径。对于两种不同的发展方向，中国在这个问题上是有争论的。”

　　据范伟称，有一种观点认为，上海应该以大都市为发展方向，因为大都市发展效率更高，资源浪费更少。另一种观点认为，上海应该围绕以上海为中心、环渤海的长三角发展，比如说以北京、上海为中心，形成大都市圈。

　　范伟指出，按照后一种模式发展的城市，如日本的东京、韩国的首尔，这样的大都市圈基本上集中了这个国家相当比例的人口。据统计，全球大多数国家最大城市的人口占该国总人口的比例基本在5%以上。

　　“如果说我们也拿这个标准来套上海的话，上海的人口应该在6500万左右。如果是往这样一个模式去发展，那上海的房价就不知道要去到什么地方了。”范伟说。

　　因此，范伟认为，一个城市发展的方向会决定一个地区、一个城市的房价水平。“我们现在到底是往哪个方向发展，按照我了解的信息，好像也还在争论之中。”

　　复地“不赌政策”

　　既然范伟认为，无论是财富的生产、分配、储藏和再生产、量度还是聚集形态，都跟这个社会和这个地区的发展有关，那么，到底是选择更加和谐、更加注重集体的共同利益，还是选择更加注重个人竞争的法则？对于这个“平衡点”的选择，范伟直白地回答：“我也不知道。”

　　“每个人都有自己的判断，基于对游戏规则的预判，大家可以对未来做出一个预判，来决定到底是买房还是不买，投资还是不投资。”范伟表示。

　　不过，作为复地集团的董事长，范伟还是给出了一个企业的态度：“我们所能够做的事情，不是去预测政策，也不是去赌政策，我们所做的事情很简单，只是去研究我们的客户，了解我们的客户喜欢什么，他们需要什么，然后我们把我们的产品做好。这是我们未来的发展方向。”(记者 罗伦)