九大房贷变化 收紧2010楼市“钱袋”

　　年终专稿：影响2010楼市的关键政策———

　　2010年可谓是实至名归的房地产政策“调控年”，上半年，由“国十一条”引发第一轮调控，“史上最严厉新政”出台。下半年，首套房首付上调、加息等政策陆续出台带动了第二轮房地产市场的调控。那么，在经历了一年的调控政策后，房地产市场的个人房贷政策出现了哪些变化？房贷市场发生了哪些变化呢？为此记者采访了专业代理机构北京“伟嘉安捷”的专家。

　　今年以来，房地产贷款方面出台的政策列表汇总如下：

　　那么，这些政策的出台，究竟对房地产市场中的购买者产生什么样的影响呢？

　　变化一：商业贷款首套房贷款首付最低30%

　　优惠利率调至八五折

　　房贷市场政策变化之一，即9月份商业贷款首套房首付统一调至30%，之前90平方米首付20%的优惠取消。紧接着，各银行将首套房优惠利率不约而同地调至八五折，彼此“心照不宣”。首套房首付和优惠利率折扣的上调，在很大程度上抑制了首次置业人群的购房需求。

　　而公积金贷款在首套房贷款政策上，并没有一刀切的从紧，仍然以90平方米为界，实行差别化的信贷政策，即首次购买90平方米以下最低可首付20%，90平方米以上最低首付30%。

　　变化二：商业贷款二套房“认房又认贷”政策

　　首付50%、利率上浮1.1倍

　　2010年房地产贷款市场又一出镜率极高的词即“认房又认贷”，二套房“认房又认贷”细则于今年7月份进入正式实操阶段。对于借款人购房时查出名下现有全款购买的房屋，在未出售的情况下，再贷款购房仍会被认定为第二套房；对于借款人之前曾贷款购房，即使是贷款购置的房产已结清出售，再贷款时还是会被认定为第二套房。根据二套房政策，如果是被认定为第二套房的购房者，那么再贷款时一律按照首付50%、利率上浮1.1倍来执行。二套房贷款的从严，对于投机投资型人群给予有利打压。

　　变化三：公积金二套房限定人均面积标准

　　限制购买高档住宅 利率上浮1.1倍

　　一向以政策优惠吸引借款人的公积金贷款也变得更为严厉，11月底北京市新出台的公积金政策规定，公积金二套房贷款发放对象仅限于现有人均住房建筑面积低于28.81平方米的缴存家庭，同时贷款利率为同期首套住房个人贷款利率的1.1倍。同时，公积金对二套房购买高档住宅停发贷款。

　　专业人士发现，公积金设置了28.81平方米的门槛，从实际操作来看，对于单身已有住房的借款人来说更为不利，人均28.81 平方米的标准使得这部分人群无论是再次换房还是组建家庭再购房，都将很难再使用公积金贷款购买第二套房。

　　此外，实际操作中根据“认房又认贷”的认定标准，借款人将家庭名下唯一一套住房卖掉使用公积金贷款购买二套房时，无论其之前是贷款还是全款，只要卖掉的房屋面积超出人均居住面积28.81 平方米，也将无法使用公积金贷款，堪称史上最严公积金贷款政策。

　　变化四：三套房贷款的商业贷款、公积金贷款均停贷

　　在三套房贷款上，商业贷款和公积金没有像首套、二套房贷款那样“各行其是”，而是在贷款步调上达成一致，对第三套房严禁发放贷款。同时，严格按照“认房又认贷”的认定标准，如果借款人名下有过两套全款住房且未出售，或是借款人名下有过两次贷款纪录的情况，无论贷款是否结清，房产是否出售，都无法使用商业贷款或是公积金贷款再购房。三套房的停贷直指投资投机型人群，使得宏观调控政策从真正意义上能够保障中低收入家庭买房，对平抑北京过高的房价走势较为有利。

　　变化五：外地人购房限贷令出炉

　　4月份“京版十二条”中指出，对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民停止发放贷款，6月份三部委关于二套房贷款认定标准的通知中提到，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，在申请住房贷款时可比照二套房贷款执行。不过从实际市场操作情况来看，北京市对外地人贷款政策一直未放松，对不能提供在京一年以上纳税或社保证明其一的借款人，一律停发贷款，这条政策的确限制了不少外地人在北京购房。

　　变化六：北京“五一”后家庭限购一套房

　　“伟嘉安捷”的专家还告诉记者，北京本地家庭自今年5月1日后，一个家庭只能在本市新购买一套商品住房，也就是说在5月1日政策出台后再买房的家庭，在限购令未解除前，是无法实现换房升级的。

　　外地人购房限贷令出台后，多数借款人观望情绪较浓厚，这一政策影响面较广，宏观调控政策继续从严。

　　变化七：先抵押后放款致使贷款流程延长

　　2010年房地产贷款市场不得不说的变化就是“先抵后放”贷款流程的延长。4月份，北京银监局下发《关于加强辖内银行个人住房贷款业务管理的通知》，要求各银行在办理二手房贷款及个人抵押消费贷款业务时，需要按照“抵押在前，放款在后”的新流程。与之前的见契税票放款相比，业主至少要推迟十五到二十个工作日才能拿到房款，这一政策的推出使得北京房贷担保机构行业面临洗牌，从担保到服务的转型，对整体个贷担保行业的良性循环发展有着较深远的意义。

　　变化八：抵押消费贷款购房用途叫停

　　除交易类贷款收紧外，非交易类贷款亦难逃政策调控。9月底有关部委发文，严禁消费类贷款用途用于购房。“伟嘉安捷”的专家就此分析指出，继上半年房地产新一轮宏观调控政策开始后，购房人为了缓解压力，选择抵押房产全款或者少贷款买房。但因住房抵押贷款用于购房用途需严格按照“认房又认贷”政策执行且贷款成数由原来的七成提高至五成或者六成，其他外地城市的个别购房人可能瞅准抵押贷款的其他用途，如买车、装修等，贷款成数略高些，通过其他使用用途然后缓解贷款压力。抵押消费贷款购房用途叫停后，对于“曲线买房”的投机人群受到了很多抑制，不少打算用抵押消费贷款周转首付或者全款买房的“置业升级”人群多数选择了观望从而推迟入市。

　　变化九：时隔三年央行再加息还款压力增大

　　2010年房贷市场另一值得注意的变化就是央行时隔三年的再加息。10月20日央行加息之剑再次出鞘，其中五年期以上商业贷款基准利率由5.94%上调至6.14%，公积金贷款由3.87%，上升至4.05%。虽然首次加息调整的幅度并不是很大，但是对于借款人来说，更多担心的是央行是否开启了加息通道，如同2007年一般，央行祭出加息“利剑”使得2010年宏观调控政策变得更加风云莫测。

　　临近年末，央行于12月10日晚宣布，自12月20日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0 .5个百分点。这是央行年内第六次、最近30天内第三次上调存款准备金率。有人士分析，今年内或者春节前后，将有再次加息的可能。(徐曼)