业内人士热议：房价泡沫指数 有多少实际意义？(2)

　　陈宝存：高房价是遏制房价上涨速度的手段之一

　　妄称土地垄断与土地财政是造成房价地价暴涨的主因，实际是楼市的最大限度的市场化，这也可以解释自2003年开始的大力调控根本没有对症下药的解决供应问题，所以遭到市场的严重报复。这是收入总量高速增长决定的。而基本居住需求已经解决的市场情况下，所谓85%的城市居民依靠工资买不起房是完全无视居住改善的事实。当然也就无法正确地看清楚市场的走势。

　　城市化并非是政府主动推进的产物，而是改革开放32年的必然结果。但是，目前我们的城市化进程是必须在城市配套适合的基础上的稳步推进。一线城市人潮涌动目前来看并非是积极稳妥的。那么只能依靠高房价等等居住生活成本的高涨，限制大量人群进入一线城市所造成的交通拥堵与房价高涨。实际高房价恰恰是遏制房价上涨速度的手段之一。

　　社科院的报告无疑前后矛盾，对于楼市的现状解读是错误的，也无助于确立楼市发展的正确解决方向。而市场必须依靠市场因素，而屡屡启动调控手段面对市场，很难不被市场所压制。

　　刁建明：泡沫指数仅是理论数据

　　如果我们仔细研读社科院发布的《住房绿皮书》就会发现书中关于泡沫指数有这样一段类似声明性质的文字：“指数仅作为一种参考，不能说明具体问题，也不能依据泡沫大小来推断市场走向。”国达房地产开发有限公司副总经理刁建明：“其实，这句话已经非常能够说明问题了。”

　　●49.6%的泡沫数值是否意味着北京的房价还有很大下调空间？

　　刁建明:房价出现泡沫是必然的

　　关于北京房价泡沫指数接近0.5, 刁建明认为如果单纯地就房价来谈房价，那么北京房价确实存在虚高的成分。但是如果结合整个宏观经济形式来看，房价出现泡沫是必然的。由于近两年新增货币量过大，引发的流动性过剩以及通货膨胀必然导致房价大幅上涨。所以说，房价出现泡沫不是房地产市场本身出现的问题。尽管政府在今年对楼市出台了史无前例的严厉调控政策，但在流动性泛滥和人们强烈的通胀预期下，行政手段的强力干预并没有使房价出现明显的下降。相反，从近两个月北京楼市的成交情况来看，成交量和成交价格都有走强的迹象。因此可以说，即使北京房价存在泡沫成分，只要宏观经济周期没有出现大的问题，泡沫就不会破灭。

　　在刚刚结束的中央经济工作会议上，我国政府已经意识到流动性泛滥以及通货膨胀的问题，已经将明年的货币政策由于宽松转为稳健。说明我国政策对经济并不会采取将货币供应量骤然收紧的“休克式疗法”，而是会采取逐步回收流动性的方法。这样，房价即使存在泡沫也不会突然破灭进而使整体经济陷入危机当中。

　　刁建明认为，社科院的泡沫指数只是在理论公式的推演下得出的理论性的数据，不必因此而产生恐慌。

　　任启鑫：下调空间很难笼统预测

　　首先有关泡沫水平的数据值得商讨，虽然计算房价泡沫的方法是科学的，但无论是实际房价数据的来源，还是基准房价的测算均存在着一定的误差和滞后性。正如该报告的主要撰写者表示，他们在报告中也强调了房价泡沫指数的预测不可避免地要受到数据准确性的干扰，而且由于部分城市数据特别是房价数据不完全准确，房价泡沫指数仍有被夸大或缩小的可能，因此不能仅依据房价泡沫大小，去进一步推断房价的走向。

　　其次，在通胀到来、住房刚需存在、投资渠道狭窄、新城及地铁利好等刺激下，未来北京房价的下调空间并不是非常的明朗。而且，不同区域、不同地段、不同产品类型之间的差异性非常大，因此，很难笼统的预测北京的房价有多大的下调空间。

　　对于未来北京房价的价格波动判断，我认为，受到城市经济的影响，位于北京城市核心区的高端商品房仍然受到追捧，房价波动不大，而由于新盘供应集中，未来远郊新城的商品房项目间的竞争更加激烈，价格出现震荡的可能性比较大。

　　赵秀池：泡沫指数难以影响房价和成交量

　　社科院研究房地产泡沫这个课题有一定的现实意义，房地产泡沫指数的计算目前还没有形成统一的标准，多样化的研究会丰富房地产泡沫的理论，如果房地产泡沫指数计算比较科学、可靠、可信，就会对房地产泡沫起到一定的预警作用，甚至对未来房价、成交量等产生一定的影响。但目前人们对房地产泡沫指数的计算还没有形成统一的看法，对绿皮书给出的计算方式、计算结果还存在质疑，因此，对房价、成交量也就没有什么影响。(周宏 )