北京二手房成交量、退房率均创新高

　　降价心理预期 “签约”和“办贷款”脱节

　　“阴阳合同”是二手房退房主因———

　　日前，北京房地产交易管理网和北京市房地产中介行业协会网站公布了11月份二手房市场的交易数据。通过对比了解，笔者发现了一个有趣的现象，11月份二手房成交套数达到了16805套，创下了新政之后二手房成交量的新高，而退房套数却也高达2790套，退房比例达到16.6%。这不禁令人心生疑惑，火爆的成交状况反映了买房人购房热情的高涨，却为何又会出现大量的退房呢？《广厦时代》带着疑问采访了多家二手房门店和二手房市场研究人士。

　　●大型二手房店：成交量高 退房数量少

　　降价心理预期是主动退房原因

　　笔者走访了几家大型二手房中介公司的多家门店，得到的结论均为“11月份成交量很高，主动退房的数量并不多”的答复。其中，赛洛城某二手房店的一位业务员称，11月份该区域的二手房卖的非常好，因为这个区域相对来说交通比较方便，总价不高，社区也很新，买房人基本上是以房换房，属改善型需求。

　　谈到退房率，这位业务员说：“11月份我们店二手房的退房率并不高，来退房的客户基本上是受政策影响。因为最近政策出台比较频繁，所以一些客户认为可能会影响到二手房的销售状况，导致近期这个片区的二手房存在价格下降的预期，所以才买完又回来退，想等待价格有所下降再来选择房源，但是这种情况很少，基本对我们店的销售情况影响不大。”而在富力城和官园的二手房店，笔者也得到了同样的答复。那么，高成交量背后的高退房率，又作何解释呢？

　　●小型二手房公司：成交量平稳 退房数量不多

　　“签约”和“办贷款”脱节是退房重要原因

　　笔者就二手房高成交量与高退房量的矛盾现象，采访了一位小型私营二手房经纪公司负责人。这位负责人表示，11月份二手房成交量火爆的主要原因可能有以下几点：首先是通货膨胀的影响，导致很多消费者选择了既有居住功能又有保值增值功能的房产进行投资，充分利用资金；其次，目前城区内新房数量不多，价格相对低的新房都在偏远郊区，价格和品质选择范围小，对于不少刚需和改善型客户来说，二手房的选择要灵活得多；此外，一些购房人对未来房价下降的信心不足，认为目前属于“抄底”阶段。

　　从目前公司的二手房签约情况来看，成交量相对平稳，而退房量并不多。这位负责人在分析11月北京市二手房退房率数据时说：“出现大量退房的主要原因与人们的购买热情关系不大，可能是因为一些中介公司办理购房合同签约和协助客户办理贷款存在脱节的缘故。由于政策的影响，很多客户实际上并不具备购房的能力和资质，其中，首付比例的提高、社保证明的提供是最重要的两个因素，但由于很多买房人并不了解政策内容，业务员为了促成签单也没有说明，但当购房人办理贷款的时候，却不具备相关能力和资质，无奈之下只能选择退房。也就是说，很多中介公司‘签约’和‘办贷款’是两条线，如果客户自己不了解政策，可能就会存在白忙活一场的情况。”

　　●高端客户中介公司：成交量和退房情况基本稳定

　　“阴阳合同”是退房主要原因

　　笔者就相同问题采访了麦田房产市场研究部经理陈冠宇。陈冠宇表示，由于麦田房产针对的客群是中高端客户，房产交易均价基本在400万/套以上，所以政策对成交量和退房量所造成的影响不大。“中高端客户很少会选择公积金贷款等方式买房，即使贷款也不太在意月供的数额，一次性付款的客户比例也是很高的。所以，对于较大标的的客户来说，政策所造成的影响要远远小于中小标的客户。”

　　当笔者问及关于11月份高退房量的看法时，陈冠宇说：“造成大量退房的最主要原因恐怕是二手房公司人为操作的因素，也就是所谓‘阴阳合同’。我们公司有特定的部门专门做二手房网签，这个部门的权利没有下放到业务线，因此交易比较透明。但有一些大型的二手房中介公司，由于业务量较大，很多业务员就会自己做网签，这就可能造成很多问题。例如，卖房人在某二手房中介公司曾咨询过卖价，或者该房源有了较强购买意向的买房人，该中介公司可能会为了防止好房源被抢走，先行进行网签，抢占紧俏房源。而当该房源找到合适的购买人时，却发现无法进行网签操作，因此不得不先行办理退房手续，再进行新的交易，这实际上是中介公司恶意抢占的结果。在目前二手房交易热情高涨的时候，好房源不愁卖，很多业务员这样做是为了保证销售业绩。此外，政策对此也有一定的影响，但不是主要因素。”(林蔚然)