邹晓云：土地使用权补偿不明 拆迁纠纷难减

　　按照建筑物确定补偿，不明确提出土地价值的补偿，将会给补偿的确定留下太多的操作空间，成为继续引发拆迁纠纷的致命点，因为房屋的内涵及土地使用权是决定补偿多少的关键。

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》能够第二次公开征求意见，确实是一种进步。但是不可讳言，在补偿方面仍存有一定的缺陷，既没有明确房屋的内涵，也没有明确对土地使用权的补偿。

　　在该征求意见稿关于国有土地上“房屋”的表述中，“房屋”究竟指的是建筑物，还是“土地+建筑物”，尚是一个模糊概念。如果指的是“土地+建筑物”，那么“国有土地上房屋”是否可以表述为“国有土地上土地加建筑物”？这显然不合逻辑。如果指的是建筑物，那么补偿就可以只按照建筑物的价值计算。

　　在“房屋”内涵不明确的情况下，征收者在确定补偿价格时，一般只会按照有利于自己的方式去理解和解释，也就是按照建筑物确定补偿，不明确提出土地价值的补偿，“价随房定”。相信这将会给补偿的确定留下太多的操作空间，成为继续引发拆迁纠纷的致命点，因为房屋的内涵及土地使用权是决定补偿多少的关键。

　　我们可以设计两个案例，看看其操作空间的大小。比如，一间100平方米的平房，占有的土地为200平方米，如果市场房价是每平方米1万元，土地价格是每平方米8000元，建筑物现值为每平方米2000元，那么，如果按照所谓的“房屋”确定补偿，其补偿价就是100万。但是，如果按照“土地+建筑物”的补偿，其补偿可以是180万(160万+20万)。两者有80万元的差距。

　　另一种情况是，如果同样是一间100平方米的平房，所占有的土地只有100平方米，但所在区域规划容积率为3，仍然假定市场房价是每平方米1万元，土地价格是每建筑平方米8000元，建筑物现值为每平方米2000元，那么，如果按照所谓的“房屋”确定补偿，其补偿价仍然是100万。但是，如果按照“土地+建筑物”的补偿，其补偿可以是260万(240万+20万)。两者的差距将达到160万元。

　　在第一种情况下，有人会说，多余的100平方米土地不应该属于“房屋”所有者，所以不应该将其计入补偿范围。在私有房屋中，房屋所占土地确实从来没有被直接归为房屋所有者。但房屋及其周围所占土地，是房屋不可分割的部分，其使用权属于房屋所有者，没有任何一条法律对此进行排除，拆迁时应该得到同等的尊重，如果因为土地属于国有就不给予补偿，是没有道理的。

　　在第二个案例中，有人会认为，补偿的差距来自于规划条件，也不应该归于房屋所有者。但应该看到，即使不是全部给予房屋所有者，但是，土地使用者有权分享未来开发所带来的增值。对于一个房屋被征收者来说，他在这块土地上的权利或者所获得的价值，即使不是通过再开发得到，也会通过其他方式得到。

　　事实上，现在的很多拆迁纠纷，其主要原因就是因为没有充分考虑土地使用权的问题。笔者相信，在不明确“房屋”内涵和不明确对土地使用权进行补偿的情况下，虽然采用了市场补偿的原则，但会丢掉很多应该补偿的“内容”。这次拆迁条例的修改仍然是一种权宜之计，从根本上还应修改《土地管理法》，以厘清土地使用权与房屋的关系。(邹晓云 土地问题专家)