沈阳率先实行物业要交履约保证金

　　2011年1月1日起，沈阳市将正式实施《沈阳市物业管理条例》(以下简称《条例》)，沈城业主将再多一道法律保障。

　　为了让广大业主更快地了解《条例》，并能够真正运用好《条例》来维护自身合法权益，12月18日下午1时，本报记者带领来自沈城多家物业小区的业主代表，一同走进沈阳市房产局，与主管部门负责人进行面对面交流，沈阳市房产局物业管理处处长、市小区办主任陈全、副主任杨洪仲为业主代表们解答了关于《条例》及物业管理方面的疑问。

　　物业用房半地下 不行！

　　“开发商给我们小区留下的物业用房都是半地下的，这样行不行？ ”“不行！《沈阳市住宅物业管理规定》中明确指出，‘物业办公用房和业主委员会办公用房应为地面以上的成套房屋，具备水、电、供热等条件’，而且还对总面积作出了要求，不得低于150平方米。 ”

　　亏损就不好好供暖 也不行！

　　“我们小区的供暖是由物业负责的，可是物业总以亏损为由降低供暖质量，该怎么办？ ”“按照即将实施的《条例》规定，物业服务企业是不得以亏损或收不上物业费为由降低服务标准的，如果是这种情况可以炒掉物业。 ”

　　面对业主代表们的种种提问，沈阳市房产局物业管理处处长、沈阳市小区办主任陈全给出了明确的答复。而这种来自主管部门的答复，不仅体现出了权威性，让业主们感到信服，而且通过面对面的交流中也让业主们感到很强的贴近性，消除了业主们同主管部门之间的距离感。许多业主都在听的同时，还拿出笔本进行记录，打算将经验带回去介绍给小区内的其他业主。

　　一名业主就表示，以前遇到问题不知道该怎么办好，找人询问又经常得到不同的答案，而这一次直接听到主管部门的答复，感觉心里特别有底，以后遇到类似的问题，也就知道了该如何应对。

　　物业“撂挑子”保证金“接着”

　　对于物业公司服务质量的不满意，一直以来就是许多业主与物业之间产生矛盾的根源，对于这一问题，业主代表们也在座谈中多次提到，并希望小区办对此能够拿出有效的解决办法。

　　事实上，在即将实施的《条例》中，对于物业服务企业的约束与监管得到了很好的体现，比如其中第三十四条规定，“对于对物业服务企业实行履约保证金制度，具体办法由市人民政府制定。物业服务企业未按照合同约定提前退出的，居民委员会或者村民委员会应当对物业管理区域内的环境卫生和垃圾收集清运实施管理，直至业主大会选聘新的物业服务企业，相关费用从物业服务企业履约保证金中列支。 ”

　　明确要求物业服务企业交纳履约保证金，在全国范围内，沈阳还是头一个。这也是针对目前，很多物业公司动不动就“撂挑子”，进而留下一堆烂摊子而制定的。这不仅对一些物业公司是一种约束，也是对业主权益的另一种保护。有了保证金，一旦物业公司跑了，也会有人接管，并继续履行相关服务直至新的物业服务企业接手。

　　信用档案分优良信息和不良信息

　　此外，陈全还向业主代表们重点介绍了另一项对物业服务企业的监督机制—信用信息管理制度。在《条例》中第四十一条提到，“物业管理应当实行信用信息管理制度。市房产主管部门应当对全市物业服务企业信用实施考核，统一管理。区、县(市)房产主管部门对本辖区内的物业管理信用信息进行核实，并将核实结果及时上报。 ”

　　陈全介绍说，物业服务企业的信用信息管理制度，将是接下来沈阳市房产部门对物业服务企业监管工作中的一项重头戏，相关的制度和管理办法已经基本制定完成，即将在不久后公布。

　　在座谈会上，陈全向到场的业主代表们初步介绍了这一制度的运作方式。物业服务企业的信用档案中，将分别记录物业的优良信息和不良信息，并根据相应的信息在年终评分时进行加分或扣分。

　　被曝光的物业将留“污点”

　　物业的不良信用可以通过媒体曝光、公开投诉、业委会提供的证明等多种方式取证，一旦核实，那么就将被记录在案成为企业的“污点”。这一信息并非公开，不过当业委会打算聘用物业时，却可以到房产局进行查档，也就是说，被雇佣者的不良信息将在雇主面前无所遁形。而对于不良信用积累到一定程度的企业，主管部门还将通过类似“禁赛期”的方式，暂停物业服务企业的资质，作为处罚。这一制度受到了现场业主代表们的一致认可。

　　陈全认为，这一制度如果能够长期坚持下去，两三年后就一定能够见到成果，因为一些评分较低，或者有着不良信用记录的物业服务企业，慢慢地就将失去了在行业内的竞争力，被淘汰出局也是必然结果。而更多的企业为了不被淘汰出局，自然就会在服务质量和合同履行等方面做得更为认真，这样一来就带动了全市物业服务企业整体服务水平的提升。(记者 高鹏)