PE搅动地产江湖 地产基金在调控下突进(2)

　　助涨?还是平抑房价

　　不管是独立金融地产基金，还是依附于地产商的PE，似乎都成为开发商的融资新途。

　　市场担忧的是，地产基金进入市场后是否会抬高房价？

　　“它肯定会去囤地，增高地价，间接抬高房价。”全国工商联房地产商会秘书长钟彬表示。

　　不过苏鑫等地产基金人士不这么认为。相反，他们认为地产基金更多地具有平抑房价的作用，“目前的地产基金规模还很小，几亿元的资金如何去囤地？”

　　曹少山称，这是市场对地产基金的曲解。基金进入的是房地产开发领域，基金投资越多，开发的房子也越多，等于是给市场提供了更多的房产，增加供给，从而降低房价。

　　而且地产基金利用的是民间资本，假设市场有100亿元资金，有30亿元投资地产基金，相当于30亿元的房子投放市场，而且少了30亿元去投机买房。

　　从另外一个角度分析，在以往的环境下，普通老百姓没有机会来分享中国房地产高速成长的机会，只能去买房子。“如果说有真正很好的投资渠道，他通过参与地产基金也能够享受行业的成长收益。”首创集团总裁刘晓光说。

　　这等于给了市场第三条投资房产渠道。一条途径是自己买商品房；第二条途径，买上市房地产公司的股票；第三条途径，是跟地产基金一起做开发商。

　　“如果房地产基金能够不断给我们投资人获得收益，同时也能够给社会供应更多的商品房，那么投在二级市场的，比如说你炒房子的钱，它就流到前面开发的环节去了。”金地集团总裁黄俊灿表示，民间资金从市场炒作变成制造供应，这就是一个正确的方向。

　　调节地产金融结构

　　在2010年政府调控的背景下，国内的房地产市场仍然高烧不退，截止到10月底，房地产投资达到了3.8万亿元，而2009年一共才3.6万亿元。去年金融机构对房地产贷款19000亿元，今年到10月份已经放贷18800亿元，金融机构对房地产贷款将远超2009年。

　　到目前为止，我国房地产开发商的融资渠道仍然局限于银行信贷、预售款和企业自有资金，其中信托资金投向地产行业的比例也越来越高。

　　刘晓光担忧，房地产融资渠道的单一，可能会造成很大的金融风险。

　　中国指数研究院数据显示，截至三季报，房地产企业的资产负债率和净借贷比率，均处于2007年以来的高点。中海地产三季度业绩显示，其手持现金163.5亿元，净借贷水平为47.7%，比2009年底的22%上升了一倍多。

　　而富力地产、绿城地产的负债率更高。富力地产负债率年内将升至120%，绿城中报显示其负债率也已高达100%。

　　在地产调控政策下，国内开发商融资渠道已经非常闭塞，若政策持续，开发商资金缺口在不断加大，只能依靠快速销售回款，以偿还高息举债，熨平财务风险。

　　曹少山称，房地产是一个高度杠杆化行业，每年3至4万亿元的投资，70%的资金是直接或间接从银行而来，地产基金采用股权投资方式，降低行业资金杠杆，也降低行业的金融风险。

　　另一方面，地产基金在引导民间资金进入房地产开发领域(增加供给领域)，改变目前地产行业的资金结构。刘晓光也称，地产基金能增加老百姓的投资渠道，分散其投资风险。

　　实际上，近期的农产品炒作，一定程度上是社会流动资金缺少有效的投资渠道。温州中小企业促进会会长周德文表示，当地的民间流动资金有7000多亿，在当前的宏观调控下，民间资金投向哪里？应该投向哪里？政府一直没有一个现实的引导。

　　其次，在调整地产行业金融结构上，地产基金将改变目前银行资金“一股独大”的局面。

　　苏鑫说，地产基金的加入，改变房产行业的金融结构，信贷是以债权方式进入房地产，而基金是以股权方式进入房地产，两者有本质上区别。

　　在国外比如美国市场，地产业的投资资金70%来源于民间资金，其中地产基金占绝对地位，银行资金相对较小，而国内市场正好相反。

　　困惑与掣肘

　　刘晓光告诉《财经国家周刊》记者，目前国内地产基金困惑之一是，钱从哪里来？国内LP在哪里？

　　刘晓光透露，首创的一只地产基金采用的到海外融资方式，是美元基金。

　　苏鑫也认为，房地产基金有些尴尬，“相对于大的行业，PE不带你玩，觉得地产基金收益太低，跟信托比，你又太小了。”

　　地产基金的收益并不低。曹少山告诉《财经国家周刊》记者，地产基金做的项目风险相对较小，一般一到两年就能退出，年化收益率超过20%，甚至30%，而股权投资PE要几年时间，企业亏损了风险很大。

　　在近日举行的第六届地产金融年会上，有专家指出，目前中国的地产基金总的资金规模在500亿左右，而未来将有几万亿的发展空间。

　　但在目前的金融环境下，地产基金的融资对象以及融资渠道非常有限。美国的地产基金，投资方(LP)主要是一些养老基金、大学的捐赠基金、企业的公共基金等等，这类投资人非常多。

　　在中国，除了社保能够少量投资商业地产外，社保基金、养老基金以及公积金等均不允许投资住宅建设。

　　剩下的就是民间资金。

　　而民间资金能够流入到地产PE的渠道很窄，首先是市场对房地产行业的偏见，地产基金也被误认为推动房价上涨的因素。

　　其次是国内现有融资渠道一直打不开。荣盛泰发总裁章华表示，国内银行应该放开私人银行业务，允许地产基金通过其私人银行募集资金。目前国内银行的私人银行部门已经相当可观，入门门槛就是1000万人民币，而且这部分资金具有风险判断和承受能力，“只是现在国内的金融创新环境远远不够，还没有对外开放。”

　　这样，除了少数基金能够通过私人银行募资外，大部分基金只能自己进行私募，或通过中介(如诺亚财富)来募集。

　　国内LP的缺失，带来的一个后果是，国内大型的开发商都到海外成立基金，如中海、华润、金地、万科等等。

　　另外一个困惑是，本土地产PE的资金成本存在劣势。“信托融资不用缴所得税，地产基金要增加20%的所得税成本，起点上就不平等。”章华称。

　　突破口：公租房基金?

　　2010年本土地产PE的狂飙突进，国企资本也功不可没。

　　11月16日，全国工商联房地产商会将《关于设立“建银精瑞公共租赁住房建设投资基金”的报告》上报给工商联，由后者将报告递交给国家发改委等部门。

　　报告显示，该基金的发起单位为华远地产、复地集团、华润置地、建银国际等多家房产公司和投资公司。

　　“这个基金的最大优势是解决了LP的问题。”据悉，建银精瑞公租房基金的规模，第一期是100亿，此后可以继续扩大到300亿。第一期建银国际将出资70亿，剩下的由地产公司出资。

　　“公租房基金将起到增加住房供应，有效平抑房价的作用。”工商联房地产商会聂梅生会长对《财经国家周刊》记者表示。

　　根据2010年9月27日财政部、国家税务总局出台的《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》，公租房用地免征城镇土地使用税，建造购买公租房免征契税、印花税，租金收入免征营业税、房产税。

　　经过测算，上述公租房基金的年化收益率在8%左右，而且几乎没有风险。7年后，基金可以选择多种渠道退出，包括政府回购，出售给第三方，以及采取REITs上市和IPO方式退出。

　　另一方面，参与的房地产开发商可以和地方政府谈判，将原先地方政府规定的开发商建房配套建设20%公租房或廉租房的部分，拿出来由公租房基金单独筹建、单独核算，以解决开发商在房产建设过程中同一小区不同房价、不同服务的尴尬情况。

　　华远地产总裁任志强在一次会议上表示，许多地方政府把商品房和保障性住房的土地捆在一起招标，这无形当中提高了商品房价格，所有购买者要为政府承担社会保障责任。

　　而采用公租房基金建设管理，既解决了资金问题、政府的管理角色问题，以及提供了一条民间资金投资渠道，又降低缓解了社会住房矛盾。

　　在上述闭门会议上，北京市金融工委书记霍学文明确表示，公租房基金可望在北京先行试点。 文/《财经国家周刊》记者 翁海华