2010楼市词典：房企“做了一个艰难的决定”

　　购房者——

　　“羡慕嫉妒恨”

　　用当下流行语“羡慕嫉妒恨”来形容购房者面对楼市的心情，恐怕再合适不过了。

　　“谁跟我提买房，我就跟谁急！”从年初就盼着房价降一直盼到年尾的小宇(化名)已经从满心期待，变成现在的心灰意冷。父母的支援加上自己工作几年的积蓄，50万元对小宇全家来说已是巨款，而作为买房款还是杯水车薪。原来首付2成还可以在上海购买一套中环附近90平方米左右的住房，而现在首付提升至3成后，小宇不得不把选房目标投向更远的外环外区域。

　　“没想到一直期待的更有力调控反而把自己这样没房的也‘调控’了。”小宇对新政哭笑不得，但仍抱有希望，“这也说明这次调控肯定会有效果，希望未来房价会多跌点”。跟小宇一样，不少原本打算在“新国十条”之前出手的购房者，在新政出台之后改变了对市场的判断，决定暂缓出手。

　　可让这些购房者没想到的是，接下来的大半年时间里，调控层出不穷，房价却依然只涨不降。对于一部分刚性需求来说，影响最大的莫过于首付比例提高至3成，不少资金压力较大的首次置业者均被“挤出”市场。

　　房企——

　　我们做了一个艰难的决定

　　在政策频出的2010年，对于房地产企业来说，不论进攻，还是防守，不论涨价，还是降价，都是在做一个相当艰难的决定。

　　4月，随着一系列宏观调控政策出台，楼市进入盘整期，各大房企纷纷开始寻求新的发展机遇。房地产行业空麻袋背米、低成本拿地、快速开发、野蛮扩张的好日子已经一去不复返了，想要发展，就得另辟蹊径。虽然决定做得有些艰难，但大多数业内标杆企业均在2010年找到了一条适合自己的发展之路。

　　从“坐怀不乱”到“一心二用”

　　“万科只专注于住宅开发。”此前，万科一向被视为“顽固”的住宅开发商，无论持有型物业增值潜力有多大，赚钱有多少，王石、郁亮等万科高层，在不同场合一直在强调，万科只做住宅开发商，这也被媒体视为“专业化”的象征和应对“暴利诱惑”而坐怀不乱的典型。

　　但就在今年，万科却推翻了之前苦心经营的专业形象，做了个“艰难的决定”，开始高调进军商业地产领域。万科今年的中期业绩显示，万科目前持有约360万平方米的商业地产项目储备。万科总裁郁亮表示：“万科需要顺应城市的发展趋势，提升开发商业地产的专业能力，根据实际需要，循序渐进地发展商业地产业务。”由此，万科分兵商业地产已可断定。

　　不仅是万科，招商地产、保利地产等标杆房企在2010年纷纷转战商业地产。而事实上，相对于住宅开发拿地、圈钱、造房、销售的简单循环模式来说，持有型商业地产不论是前期开发还是后续经营，对资金链、专业性的要求都更高，同样地段、同样体量的商业地产项目在不同人手中很可能就是不同命运，可以成为摇钱树，也可以成为无底洞。

　　因此，对于万科等住宅开发领行家但同时也是商业地产领域的新手来说，艰难的肯定不止是做出一个决定。组建商业地产开发团队、尤其是招募后期招商和运营的行家里手，让懂行的人来做合适的事，这才是转型后亟待解决的问题。

　　从“地主”到“长工”

　　相比国企、央企的财大气粗，以绿城为代表的民营房地产企业的处境显得更加艰难。

　　“只有我们一家是社会投资者，其他大型房企大多有较好的国资背景，或者像万科这样从资本市场里已经圈了很多亿。”绿城董事长宋卫平直言，现在的绿城就是靠100亿元的自有资金加上合作方的100亿，去支撑500亿的销售收入，维系近3800万平方米的土地储备。

　　尽管骄傲而自信的宋卫平仍坚信，“全中国住宅做得比绿城还好的顶多只有一家半”，但在“一文钱难倒英雄汉”的现实面前，绿城这位一向锐意大胆的“激进派”也不得不放下身段，做起了地主家的“长工”。今年9月，绿城成立房产建设管理有限公司，正式宣布代建模式将成为绿城未来发展的重点。

　　在宋卫平的眼中，代建是最聪明的赚钱方式，而且是一盘“不需要本钱的生意”。据了解，自成立到现在，短短三个月绿城商业代建签约项目已达21个，总建筑面积337万平方米。宋卫平希望，在未来几年通过代建的方式，逐步释放前几年绿城由于拿地过于激进而积累下来的资金压力。

　　目前，这种代建模式已不是绿城独有，中凯等已拥有一定品牌影响力的开发商，也将“代开发”、“代建”这种品牌输出模式作为今后企业生存的重要途径。

　　降，还是不降，这是个问题。

　　从没有哪一年，让开发商们如此纠结，哪怕是经济环境最为艰难的2008年，降价也就是一咬牙一闭眼的事儿。

　　就在4月的“新国十条”颁布后，短短一周时间，恒大地产8.5折优惠促销的消息几经反复，上演了一出自摆乌龙的闹剧。5月5日，恒大地产宣布，从6日起全国40个楼盘全面执行8.5折优惠促销。但随后恒大方面表态，5月16日为本轮促销周期截止日。就在媒体纷纷报道恒大将取消8.5折的一天后，恒大方面又表示，5月16日以后的下一个促销周期，其优惠折扣仍然是8.5折。一周之内，几经反复，看来恒大很纠结。

　　其实，早就有人看破了其中的端倪。或是迫于同行压力，或是舍不得放弃更高的利润，开发商在降价面前的欲语还休让调控陷入了只打雷不下雨的尴尬境地，房价怎么也调不下来，连任志强都急得在博鳌房地产论坛上大呼：“再不降价就有‘原子弹’伺候了！我都从了，你们也从了吧！”

　　果然，第三轮调控如期而至。但出乎意料的是，房价依然坚如磐石、岿然不动。一年之内三次调控，以万科为代表的房地产企业，却创出了历史最好的销售业绩。截至12月1日，万科2010年度销售总额突破1000亿元。在中原集团监测的10大标杆房企中，已有6家在前11个月就提前完成了全年销售指标。销售全线飘红、年关资金无忧，在房企一片欢声笑语中，“降价”一词显得越来越不合时宜。

　　在这一年旷日持久的楼市博弈中，开发商无论怎样也算不上是输家。