楼市调控政策频出 房价为何居高不下？

　　2010年的投资理财市场扑朔迷离。世界经济复苏出现反复，包括美国在内的一些经济大国，为提振经济再度注入流动性，中国经济由于流动性过剩、国际热钱涌入等因素引致物价上涨，CPI接连创出新高。面对通货膨胀，中央政府利用加息、提高存款准备金率等直接的手段调控经济。为了保民生、稳增长，我国对房地产市场进行了抑制，在产业结构转型和区域经济发展采取了一系列支持政策。在此大格局下楼市、股市、黄金等波动不断。可以说，2010年，投资者面对的经济局面复杂而多变。

　　复杂的经济环境确实给居民投资理财出了不小的难题。这一年，投资者的收益如何，感受怎样，如何在通胀的大背景下进行来年的投资布局？本报今日推出特别策划以飨读者。

　　从倒视镜中，可看到未来。观滴水，也可知沧海，希望我们的报道对您的投资有所帮助。 ——编者

　　2010，中国房地产调控“史上最严”的一年；2010，中国房地产市场交易冷暖多变的一年。

　　站在岁尾回望2010年的深圳楼市，首先映入眼帘的客观印象是，住房成交量和成交均价双双走出U形运行轨迹。

　　首轮调控 住房量价齐跌

　　早在2009年底，鉴于房价过快上涨，国家就开始退出部分刺激住房消费的优惠政策，如取消营业税减免政策。进入2010年3月，一度观望的楼市重新发烧，4月上半月更是愈演愈烈。这直接导致了今年第一轮楼市调控政策的出台。

　　4月中旬，针对二套三套住房的限贷令出台。

　　此轮调控效果立竿见影。“没想到楼市调控政策出得这么密，这么猛！”深圳德思勤地产总经理叶世育当时预测，“深圳楼市虽然不会崩盘，但房价至少会下跌一成以上，甚至达到二成。”

　　统计表明，接下来的5、6、7、8月共4个月，深圳新房成交面积一直在13万平方米至18万平方米之间徘徊，成为全年成交最为冷清的月份。与4月的35.71万平方米相比，最大跌幅为64%。同期，新房价格也回落到相对低位。6、7、8月这3个月度的成交均价都在18000元／平方米以下，比2月年内高点24166元／平方米下跌了两成六。

　　限购令发布 房价居高未下

　　不经意间，传统的“金九”时节，深圳楼市突然回暖，9月份新房成交量达到42.5万平方米，一举超越第一轮调控前的水平。当月成交均价20593元／平方米，环比上涨一成多，与调控前基本持平。

　　反思这一轮楼市回升，业内人士给出的解释主要是，通胀上升，自住需求集中释放，资金充裕投资渠道窄。

　　房价快速上涨“逼”了国家的第二轮调控。9月底，国家多部委联合下发通知，进一步调控楼市，深圳还出台了罕见的“限购令”。

　　市场过热的势头短期内确实得到了一定遏制。11月，深圳新房成交量比9月减少了10万平方米，减幅两成以上；均价在10月份也有过环比5%的下跌，但11月又回升到略超9月的水平。

　　从12月的市场表现看，第二轮调控的效果面临挑战。不仅新房价回到了4月调控前的高位，而且成交量也在继续回升中。

　　最新数据显示，上周深圳新房市场成交993套，环比上升31.0%；二手房市场成交2422套，环比涨幅为12.5%。双双出现环比两位数的大幅回升；一、二手房总成交量则实现六周连涨。

　　投资故事

　　公司职员刘先生：获利超一倍

　　买房实例：年初，我在福田区买了套70平方米的二手房，总价80万元，当时主要想出租给一家公司注册办公。交首付两成16万元，其他每月月供5000元左右。10月份卖出，以120万元成交。获利30多万元，相比总投入的资金利润率超过一倍。

　　观点：由于货币发行过多，通胀水平高；加上银行存款仍是负利率，预计深圳房价中长期还会上涨。

　　香港居民吴先生：担心房产税

　　买房实例：今年2月，在福田区以90.8万元买了一套70多平方米的二手房，加上其他税费，总买入价超过94万元。4月政府出台楼市新政，因担心出房产税，就想着尽快出货。6月份，以95万元左右卖出，不亏也不赚。

　　观点：政策调控威力大，但深圳楼市上涨的动力也大。两相平衡，预计2011年房价还是跌不下来，相对低价买入福田区二手房，仍有赚钱的机会。

　　2011：楼市调控四大焦点

　　保障房“按时足量”供应可期

　　按照今年580万套、明年1000万套的目标，如果按时足量供应，楼市供应结构必然发生重大变化，将逐步解决低收入与中等偏低收入群体住房难题。

　　土地调控将坚持保民生导向

　　2011年将以转变土地利用结构为方向，以自住性、中小套型商品房建设用地为重点，探索有效控制房价地价的政策和措施。

　　房产税试点方向逐渐清晰

　　房产税被称为楼市调控的“核武器”，针对各种传闻，财政部财科所所长贾康说，推进房产税改革是中央已经明确的方向，不可能不征。

　　热点城市房价走势不确定

　　一些业内人士认为，今年的调控是靠严厉的政策强行压制了房价的涨势，明年很可能出现报复性反弹，而市场中也有人伺机抄底等待获利机会。

　　2010楼市关键词

　　★国十一条

　　国十一条虽然不是2010年里最热门的楼市关键词，但它却有着不小的分量。“国十一条”的出台可视为楼市的转折点，由此为肇始，国家由救市转向调控。

　　★新国四条

　　“新国四条”内容为坚决抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强对房地产开发企业购地和融资的监管。

　　★二次调控

　　五项措施拉开今年国家对楼市二次调控的序幕，被社会称为调控“加时赛”。

　　★三限令

　　三限令的出台，可以视为限制购房的具体措施。所谓三限令，即限贷令、限购令和限外令，这些措施对投资性需求形成了巨大的打击。

　　★首套房贷

　　对于首次购买商品房的贷款最低首付由20%变为30%。更厉害的后招是取消7折优惠利率。

　　★保障房

　　按照住建部的计划，今年我国保障性安居工程住房建设规模为580万套。而最新消息表明，明年将高达1000万套，同比增长72.4%。

　　专家观点

　　明年房价以稳为主

　　新一轮调控将出台

　　中联地产集团副总裁杨-：近期深圳楼市出现回暖迹象，是政策效应递减、自住需求旺盛及CPI持续上涨等因素共同作用的结果。目前，深圳住宅年需求约为11万套，一手房有效供应不到3万套。深圳住房供应八成靠二手房市场，而拥有房子的业主经历了多次政策调控后，抗压心理较强。预计明年房价还是以稳为主，成交量可能稳中有升。

　　新一轮调控将出台

　　深圳中原地产市场部总监王世界：明年深圳房价走势可能是：高位波动，结构性上涨。具体而言，由于楼市回暖明显，政府还将出台新一轮调控措施，主要可能是继续提高房贷首付比例和二套房贷款利率。相信房产税、按评估价征税的政策未必明年就能出来。在市场上涨力量与政策打压力量两相博弈中，深圳房价将在目前高位上震荡。 (谭建伟)