2010昆明城中村回迁元年：改造之城从拆到建

　　盘点总结

　　2010 昆明城中村回迁元年

　　毫无疑问，2010年9月28日，将会被载入昆明城中村改造史。

　　这一天，张官营的533户村民接过了回迁安置房的钥匙，他们从过去的民房搬进楼房，从村民彻底变成市民，在另一层面，这意味着昆明市城中村拆迁安置、回迁房建设迈出了坚实的第一步，城中村改造站在了从拆到建的历史拐点。

　　2010年，昆明又有51个城中村在地理版图上消失或正在消失，也有像张官营、苏家塘等回迁房建造完成交付使用。当何永利老人得知他的补偿安置房小区的房价突破了10000元每平米时，他从一个靠收廉价房租维持生活的村民，瞬间成为了拥有300多万元身家的城市中产，3套大小不一的房子租出去后收入相比以前有增无减。

　　这并非特列，暴富自始至终都在昆明城中村改造的过程中接连上演，在昆明过去的一年即每个小时就有1位或几位村民变为百万富翁，与城中村消失的速度成为反比，城中村消失的越快、越多，那么村民变为百万千万富翁的几率和数量也就随之加大。

　　年初，昆明市城改办宣布，昆明已经有291个城中村规划编制指导意见，至此今年城中村改造的重点将从过去的以拆迁为主转变为以建为主。新开工面积达到840万平方米，年度竣工面积达到210万平方米，新开工50个城中村的工程建设，新启动100个城中村的拆迁工作。

　　整个过程被中国有史以来最意外和轻松的村民暴富故事笼罩着，然而财富光环并不能完全冲淡2010年这座城市对城中村的焦虑。

　　3月22日，西山区城中村改造领导小组办公室向辖区内的相关单位下发了一份名为《关于城中村改造项目住宅建筑密度调整的通知》，通知明确了住宅高度40层的高度要求和18%以下的密度。

　　参与到城中村改造中的开发商从中找到了忧虑，成本上涨，高企的房价能否被市场所接受？自己的投资从哪里才能找到丰厚的回报？建筑商也忧心忡忡，这个全新的高度，让他过去的经验排不上用场，成为了他们参与到这场轰轰烈烈的城市建设革命中的最大障碍。没房的市民们从中割断了念想，指望着大规模城中村改造而拉低房价的念头变得何其幼稚。

　　过去的一年，从账面上看，昆明市的城中村改造依旧红红火火。

　　西山区今年新开工面积179.8万平方米，新增11个片区34个村全面进入实质性拆迁，新增8个片区11个村安置房建设。2010年，盘龙区巳完成凤凰新村、张官营村、老李山和任旗营村4个城中村回迁安置房建设。同时还有13个改造项目启动项目开工建设。此外，五华区的右营一期、赵家堆、李家堆片区城中村等村的回迁安置房建设也相继启动。

　　然而随着这些数据的不断增加，纠纷与对抗也在接连上演。

　　一个个对抗背后，现实问题日益凸显：公平、公开、公正的讨价还价的平台在这场巨大的利益纷争中突然抽离；人性化的利益表达制度缺位；商业开发与规划、土地拍卖制度矛盾重重，正常的市场规律受到干扰等等。

　　城中村改造已悄然走进第4个年头，相比轰轰烈烈的拆迁改造，城中村项目的在市场上推出或建成的却寥寥无几。

　　贴标签

　　存在，但没有存在感

　　城市不仅仅是一堆建筑物，城市就是生活世界。今天中国新城市最明显的特点就是，传统的生活世界消失了，崭新的荒凉。宽阔明亮的大街、高楼大厦，超级市场，没有为“脏乱差”留下丝毫的余地，洁癖患者的乐园。生活的载体焕然一新，但生活是旧的，在旧世界生活了几千年的中国身体，一时半会还无法在新世界中醒来、适应。好比忽然被空降到新泽西，生活意识依然是旧意识，旧习惯。存在分裂，存在但没有存在感。陌生、孤独油然而生。搬进了新家，感觉却像是被抛弃了。

　　开发商与拆迁户之间的利益博弈，减缓了城中村改造的速度。

　　口述史

　　地王频出的真实逻辑

　　人物：阿俊 房地产高管

　　我可以接受采访，但前提是匿名。还是那句老话，城中村改造势在必行，因为昆明的城中村严重地与这座城市脱节，基本的水、气、电缆管道都不具备，其他的脏乱差等就更不用说了。

　　我们公司也参与了一些城中村改造的项目，大家都在叫苦。负责改造项目的同事经常说“宁拆一座厂，不拆一栋房”，这句话在房地产行业算是一种常识。

　　城中村改造，整个中国的大城市都爱干这个事情，原因很简单，土地财政。但是在具体的执行中几个城市却不一样，我们常常会拿来做比较。广州的城中村改造是地产行业里提得最多的，原因很简单，投资风险相对较小。广州市政府是将土地规划和项目的建设方案做好，并与拆迁户谈好了赔偿问题，然后再以招拍挂的方式推向市场。这样风险不但减小了，同时公司的效率也增加了，因为房地产商现在都怕耗，谁都耗不起。

　　当然，昆明不比广州，政府没钱就会什么都让开发商去做，这就是所谓的政府牵头市场运作，这样一来风险全部转嫁到开发商一边，形成开发商与拆迁户之间纠缠不清的利益博弈。

　　这就是为什么现在城中村改造进展缓慢的原因之一，另外一个原因就是规划与政策的不稳定。在城中村改造的项目中，规划、方案从头到脚地改动三四次算是正常的，但是每个方案的投入一般都在1000万元左右，改个三四次就是三四千万，这个最后谁来买单，肯定是购房者。

　　我们公司一个项目从拿地到销售一般在10个月左右，可是一个城中村项目耗费的时间至少在3倍以上，看看现在市面上城中村改造了3年，有几个楼盘推出，这就是最好的佐证。所以我们现在更愿意去举牌，花高价拍地，多一两个亿没问题，赢得时间才是最关键的。

　　昆明的开发商都挤在土地招拍挂拍卖现场，这也是一个很有趣的现象。因为现在城中村改造被分成了两块，一块是拆迁，一块是建设。但是现在房价越来越高，拆迁也就越来越难，所以今年来看城中村改造相对缓慢。

　　现在各大城市都急需提升城市的形象和基础建设，如果城中村改造缓慢，那么昆明就有可能被踢下中国城市快速轨道，将直接影响昆明的未来。