房地产商“七十二变” 调控下求存 (3)

　　储备——

　　年底结束观望 巨头加紧囤地

　　2010年土地市场先抑后扬。11月后进入土地成交高峰。

　　中国指数研究院的数据显示，2010年土地市场仍然处于上升趋势。2010 年1-11 月，全国120 个城市住宅用地供应和成交面积分别同比增加43%和40%。

　　从不同季度来看，一季度同比增长超过1 倍，之后调控促使土地出现短期成交下降，二季度增速下降到20%-50%，7 月以后同比增速下降至10%左右，部分月份甚至出现负增长。从地价水平来看，120 个城市的住宅用地平均地价在7 月达到今年以来的最低水平1458 元/平方米，但8 月以后又有所上涨，其中9 月达到今年以来的最高水平。

　　11 月成交进入高峰期。20 家重点监测企业中新增土地储备的企业有14 家，超过半数的企业在11 月份内新增土地储备。进入11 月份以来，各城市为完成供地计划加紧岁末推地，提升了土地市场供应量，加速了土地市场的活跃。1-11 月恒大地产新增土地储备3,231.29 万平米，增速第一；万科新增2,196.99 万平米，增速第二；保利地产截止到11 月份新增土地储备1,502.63 万平米，位列第三。

　　“下半年增加购买土地，是因为前期进行了观望，今年开发量增长，年底要进行合理补仓，”年底频繁购入华北土地的佳兆业总裁黄传奇解释。

　　“年底成交量价回升，表明开发商开好后市，排除了之前的观望气氛，”世联地产首席研究员王海斌表示。总体上看，土地价格处于上升通道没有变。“从结构上来看，拿地和创造地王的基本上是国有大型开发商，也就是资金非常充裕的开发商。”

　　另外，银监会发文要求严控房地产开发贷款风险，对囤地、捂盘的房地产开发企业不发放新增贷款。银监会在这份关于提示房地产企业规避调控政策有关风险的通知中，要求对78家不以房地产为核心主业的中央企业,对非在建工程为抵押贷款的一切项目不受理授信申请等。《通知》并列举了目前房地产开发商惯用的四种规避监管的表现形式。例如，通过分期开发拖延开发时间、通过抬高申报价格变相捂盘惜售；通过关联企业统一贷款后再周转用于房产项目等。

　　在政府加大居住用地有效供应调控思路指导下，2010 年全国计划供应住宅用地18.5 万公顷，较2009 年成交面积大幅增长142%。截至 11 月底，全国仅完成土地供应计划的65%；一线城市中，除京沪外，广州、深圳供应计划完成率偏低。二线城市完成情况较一线城市好，但多数城市完成计划比例不高。

　　从当前房地产市场形势以及政策走势来看，2011 年调控力度不减，增加土地市场供应仍将成为行业调控的重要内容。2010 年土地出让计划完成不好的省市将会在2011 年加大土地供应。如一线城市的广州、深圳和二三线城市中的宁波以及西安等地。