加息降低房价高企预期 开发商融资渠道或收缩

　　继本月上调存款准备金率后，央行又于25日启动了年内第二次加息。业界人士分析，年内两次加息既增加了购房者的成本，也直接加大了开发商的融资成本，与多次上调存款准备金率的效应叠加，在信贷规模和融资成本上同时对开发商进行限制，有利于降低房价高企预期，促使房价步入下降通道，明年开发商的融资渠道可能面临全面收缩。

　　年末，北京、上海等地楼市成交量又趋火热。北京房地产交易管理网数据显示，截至12月23日，北京12月二手住宅成交量较11月同期上涨28.7%。

　　之所以出现这种返季购房潮，是因为二次调控出台后，一线城市成交量有近两个月的低迷期，观望气氛浓重，前期积累的部分刚性需求开始释放。许多购房者预期明年房价还要上涨，而年底可能是一个低点，所以选择现在出手，表明房价在高位运行的态势下，高企的现状依然没有改变。

　　加息针对的是宏观经济中整体通胀压力，目的是降低通胀预期，作为经济热度和资产价格重要反映指标之一，房价的走势预期将在很大程度上受加息影响。由于投资者和部分自住型需求者购房时使用信贷杠杆，利率的上调会加大还款负担，在一定程度上抑制成交量的回升，而存款利率的同步上调也有利于沉淀一部分流入楼市的资金。

　　我们看到，在年底楼市成交火热的同时，土地市场也出现了抢地热潮。事实上，尽管今年以来楼市深度调控，但是土地市场一直并未冷清。以北京为例，今年土地市场通过招拍挂已出让252宗经营性用地，成交金额达到1516.58亿元，远远超过去年的928亿元。

　　这一方面显示出开发商赶紧拿地储备“面粉”、扩充项目的心态，另一方面反映出，尽管调控风声紧，但是开发商今年的销售业绩仍然不错，大型房企不差钱，对后市也相当看好。根据国家统计局数据，今年前11个月，全国商品房实现销售额4.23万亿元，同比增长17.5%。许多大型房企已提前超额完成全年销售目标。

　　充足的资金“弹药”储备又增加了开发商涨价的底气。在这种调控形势下，持续收窄融资渠道、提高融资成本有助于倒逼开发商主动采取降价行动。年底各家银行信贷规模受到控制，加息对开发商的影响主要在心理预期层面。由于本月内已经上调一次存款准备金率，市场普遍预计年内不再加息，出乎意料的加息效果会更大，而成本提高实质性的影响将在明年持续显现，继续拧紧开发商的资金水龙头。

　　今年4月和9月国家出台了严厉调控措施，成交量在第二季度和第四季度出现了较长时间的低迷，许多开发商在销售量和销售面积下滑的情况下仍然取得了销售额增长，很大程度上得益于房价的上涨，这也是开发商迟迟未肯主动降价的原因之一。深圳市房地产研究中心发布的数据显示，前11个月深圳新建商品住房销售面积同比下降54.5%，但成交价格同比上涨了41.8%。

　　明年货币政策基调由适度宽松转为稳健，业界预计信贷规模会收缩，房企将面临更为严峻的融资形势。今年尽管销售状况良好，但是大规模拿地也消耗了不少资金，如果明年调控氛围趋紧，而没有足够的销售量作为支撑，实力弱的开发商资金链将面临很大压力。

　　迈入“十二五”开局之年，房地产新的发展和调控周期即将到来。而春节过后即是楼市传统旺季，调控的形势将更为严峻和复杂。不过今年房地产开发投资较快，房企大量储备土地和开工项目，预计明年可以出售的商品房面积将会明显增加，紧张的供需压力有望得到缓解。

　　从需求分析，今年的深度调控在打击不合理购房需求，规范土地出让、住房建设销售上卓有成效，采用的差别化信贷税收甚至限贷限购政策还将继续发挥作用，保障性住房的大量投资建设将会陆续形成供给，分流部分住房需求。国家统计局上海调查总队16日公布的市民购房意愿调查报告显示，有25.9%的受访者表示目前没有购房计划，其中有53.1%的受访者表示房价高、无力负担首付，表明居民买房观望气氛仍然浓重，只要调控组合拳不放松，房价下跌仍然可期。

　　总体来看，通胀预期加剧、市场流动性充裕是推高房价上涨预期的重要外力，而加息将逐渐消除这些力量，不少业界人士判断，明年楼市各方的博弈将更为激烈，房价大幅上涨或下跌都很难，振荡中缓慢下行的可能性较大。(李文龙)