楼市调控需以时间换空间

　　2010年即将过去，无论是同比还是环比，近来全国房地产价格仍然呈现缓慢上升的态势,短期来看房地产调控的效果并不尽如人意。住建部昨日召开工作会议强调，明年将坚持房地产调控措施不放松，会同有关部门储备调控政策，更大规模地推进保障性住房建设。中国证券报认为，本轮房地产调控不应也不会半途而废。在相关配套改革不能迅速到位的前提下，调控可能选择一条“以时间换空间”的长期路径。

　　从本轮房地产调控来看，已经呈现出几个积极现象：首先是在遏制房价涨幅的同时，并未大幅度压低成交量和地产行业投资，1-11月全国房地产开发投资同比增长36.5%，是所有产业中唯一远高于全国固定资产投资增速的行业；其次是投机性需求得到有针对性地打击，多部门、中央和地方调控联动的局面初步形成，并根据不同地域和市场情况给予不同的“工具包”，有助于形成政策合力；更重要地是，重新明确了“政府的归政府，市场的归市场”的思路，保障性住房开始紧锣密鼓建设。

　　然而，本轮调控显然还未达到理想效果，最突出的表现就是房价居高不下。1-11月，全国70个大中城市房价同比上涨7.7%，全年有望保持在7%左右。成交量方面也出乎意料地坚挺，在2009年的高基数上，全国商品房销售额和销售面积竟然均实现正增长。前11月开发商完成土地购置面积3.61亿平方米，同比增长33.2%，开发商“钱紧”的情况并不像想象中那么夸张。

　　与此同时，一些新的矛盾和隐患逐渐交织，房地产调控未来存在很多不确定。四季度以来，一些省市再次爆出新的“地王”，全年地价涨幅领先于房价；土地财政“愈演愈烈”，京津沪土地出让金预计占财政收入近六成，地方财政的“依赖性”有增无减；从宏观经济层面来看,全球仍然面临着一定的资产泡沫预期，近期外资流入房地产的速度正在加快，抬高房价的资金“推手”仍然存在。

　　当前我国的通胀预期有所增强，今年以来对房地产市场保持观望的刚需购房者，未来可能调整房价下跌的预期，转而形成新一轮购房热。在今年已经出台诸多调控“招数”的情况下，明年政策边际效应可能递减，从而使得调控局面更为复杂艰难。

　　“行百里者半九十”。中国证券报认为，中央政府房地产调控不会半途而废。从调控措施来讲，当前仍有不少“弹药”可以选择。比如进一步利用信贷杠杆，加大行政调控力度，出台“房产税”试点等。不过，在财税、土地、金融乃至收入分配等改革不可能“一蹴而就”的情况下，我国更可能选择一条“以时间换空间”的长线调控战略。即短期依靠金融信贷乃至行政手段抑制不合理的需求，同时加大供给以及保障性住房的建设，逐步缓解房地产供需矛盾。而这一调控方式显效至少需要两到三年的时间。

　　数据显示，2009年底我国城镇人口约为6.2亿，“十二五”期间以每年提高城市化率1个百分点计算，2015年我国城镇人口将达到7亿以上。如果参照国外住房保障经验，届时可能有20%左右即1.4亿城镇人口尚未购房且无力负担房价，如果以每户3.15人来计算，那么需要建设保障性住房4400万套。今年和明年，我国保障性住房的开工数量分别为590万套和1000万套，未来几年保障性住房如果继续“给力”，保障房缓解住房刚需的效果将逐步显现。加之商品房价格能够得到有效控制，“住房难”问题将在一定程度上有所改观，到那时，房地产作为一个产业将回归正常轨道。