2010武汉楼市：树欲静而风不止

　　就连地产开发商也不希望房价大涨，结果还是涨上去了；所有人都觉得密集调控能为楼市降温，结果没降成。2010年的武汉楼市，就是这样。

　　回望全年，“调控”与“房价”如影随形，房价不降，调控不止。

　　开年，楼市承接了2009年的旺势，继续热销。寒风也没能阻挡看房者的排队热情，从光谷到金银湖，楼市惹火蔓延全市。“开盘前，大批购房者顶着寒风在售楼部外排队，这在淡季，真不多见。”锦绣龙城项目负责人回忆。

　　中央已经意识到，房价的非理性上涨，是资产泡沫化及通货膨胀的根源之一。1月，“国十一条”出台，措辞比较模糊，主要从加大保障性住房建设力度及扩大普通商品房供给等方面，对楼市进行规范。而在1月12日，银行准备金率首次上调。调控的意图很明显，增加供给、收紧银根，平抑房价。

　　然而，此轮调控似乎并未起到预期作用。数据显示，今年1—4月，全市商品房销量，除开2月，其余全在万套以上。房价，也从6345元/平方米上涨至6598元/平方米。

　　因此，从4月开始，房价与政策开始了为期半年的博弈。4月，“新国四条”、“新国十条”出炉，即提高二套房首付比例、明确保障性住房及普通商品房的占有比例、引导合理住房消费和调节个人住房收益税收。9月底，政策“钉子回脚”，住房城乡建设部、银监会组成联合检查组，抽样检查全国8个城市的第二套房贷款政策的执行情况。而现在，调查结果即将呈上，向国务院汇报。而全国有关二套房贷“认房又认贷”的执行，将在“十一”后从严。

　　半年时间，连地产企业都放弃了推盘涨价的原则，谨慎为妙。然而，购房者的冲动购买，却一直在给地产开发商壮胆。

　　投资客的确少了，刚性需求购房者的数量，却在直线增加，撑起了购买大头。“开盘时，购房者会直接挑出总价在其承受范围内的楼盘出手，而没有在乎房价是不是涨了，涨了多少。”湖北长源房地产开发有限公司肖学峰说。

　　“‘调控’成了‘空调’，往后的走势，看不懂。”包括地产品牌营销专家陈真诚在内的多位业内人士都表示，看不懂楼市究竟会走向何方。

　　实际上，10月后的楼市，确实让人摸不着头脑。地产企业意识到，此次的调控将是持久战，不压下高房价将绝不罢休。于是，进入淡季的楼市却并不平淡。10—12月，每个月推盘的企业都在40家左右，且均有优惠相赠。大企业如万科、恒大等，更集结了旗下多家楼盘，合力让利。另一方面，购房者保持了一贯的活跃，勤劳奔走在各大售楼部，活生生把第四季度每个月的销量推上万套关口。

　　“银行准备金率”密集上调、“三套房公积金贷款的停摆”、“加息”……货币杠杆的用力，还是没能给楼市降温。

　　调控手段与2008年类似，为何效果千差万别？地产企业“不差钱”是个关键词，经过2009年的全年热销，大小地产企业钱袋满满，在没有资金压力的背景下，把房价降下来，何其难？购房者对政策“信不足”是第二个关键词。早在年初，购房者就期盼，适时介入的政策，能给楼市降温，走过“金三银四”，迈过“金九银十”，楼市一点冷却的迹象都没有。“现不买房，更待何时？”越来越多的人抱持同一信念，楼市需求，越滚越大。

　　此外，前11个月，新增贷款额已经达到7.5万亿元，提前完成全年任务。落到楼市，地产企业已经顺利从银行拿到了钱，现金流充沛，这也就解释了，全年土地市场为何火热异常。

　　抛开繁荣表象，楼市内核，岌岌可危。调控向来是“温水煮青蛙”，短期内感觉不到，日子久了，才晓得后劲很足。眼下，“加息”通道已经开启，刚性需求购房者最看重的购房成本将增加，此意味着，投资性需求受到遏制同时，刚性需求也将萎缩。而随着宽松的货币政策一去不复返，2011年，开发商手里的现金流也将受到终极考验。

　　在央行宣布加息之后的第二日，温家宝总理在接受采访时再一次强调在任期内“解决房价问题”的决心。“我相信，经过我们一段的努力，房价会回到合理的价位，我有这个信心。”他说。

　　一场自上而下的，更加有的放矢的调控，如一个风筝，或将盘旋在2011年的上空。“为了楼市更加健康稳定地发展”，是一根红线，牵引着风筝，坚定前行。(记者胡毅)