2010杭州楼市“内分泌失调”:跌宕起伏忽上忽下

　　如果说2009年的杭州楼市，像是一部绝地反击的惊悚大片，那么2010年的杭州楼市，更像是一部悬疑大戏。跌宕起伏的剧情，出乎意料的结局，你永远不知道下一分钟，会发生什么。

　　片子虽然好看，不过“票房”却并不是很好。根据杭州市透明售房网显示，2010年杭州主城区共成交商品房35541套，仅为去年(66319)的54%。

　　行情：跌宕起伏

　　因为2010年的行情变脸实在够快，所以我们有必要来分月看一下，这一年都发生了什么。

　　1月，楼市清冷。商品房成交量锐减，新年第一盘星汇荣邸单价比周边在售楼盘便宜20%，在经历过疯狂的2009年后，拐点声四起。

　　2月，杭州迎来史上最冷的春节行情。

　　3月，钱江新城千万级豪宅蓝色钱江被迫开盘，楼市再现漏夜排队盛况。3月预定量飙升至2月的26倍，杭州楼市乱象环生。

　　4月，热度增加，买家纷纷涨价，投资客占据8成，恐涨、非理性成为楼市主旋律。不料中旬，调控政策新“国四条”出台，确定提高首套和第二套购房的首付比例，并刚性要求二套房贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。行情戛然而止，楼市立马出现拐点，有房东一次性降价23万元为促成交，商品房日成交量从400多套，到预定为0。真正的冰火两重天。

　　5月，杭州楼市一片凄风惨雨，之前活跃的温台投资客纷纷选择潜伏，5成楼盘签约率仅个位数，调价潮暗流涌动。当月举行的人居展上，虽然开发商定价普遍比预期低10%左右，但买房意向跌至四年来最低，5月成交量比去年同期暴跌9成，大规模价格战一触即发。

　　6月，可售房源急剧增加，但新盘频现零成交，退房现象蔓延，商品房供过于求愈演愈烈。二手房投资客大幅降价套现，西溪一排屋降价百万无人接盘。市场进入探底阶段。

　　7月，虽然是淡季，但沉寂许久的诸多楼盘，终于按捺不住，开始推盘。开发商开始施展18般武艺，寻找买家。下沙大盘保利东湾率先祭出降价大旗，推出最高“存5万抵25万”的促销方案，拉开了2010年杭州楼市的降价大幕，也撬动了之前的僵局。成交量开始活跃。

　　8月，楼市“存抵风”盛行，二手房价格大面积松动。购房者开始入场，楼市迎来小阳春，抢房大战再次上演。

　　9月，楼市回暖加速。不过，楼市火爆却再次迎来“二次调控”，规定“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数”，市场前景扑朔迷离。

　　10月，杭州出台限购令，规定每户最多新购一套商品房。第17届房博会冷清收场。“银十”成色不足。

　　11月，预售资金监管、限贷限购等调控政策，加上传统淡季，使得人们对市场并不乐观。不料时间进入下旬，杭州土地市场却迎来爆发行情，多个区域地价被刷新，新地王不断涌现，楼市再次热浪滚滚。

　　12月，30多个新盘联袂上市，再次上演供销两旺大戏。为这个不按常理出牌的2010年楼市，画上了句号。

　　成交量：忽上忽下

　　2010年的行情走势图，是这样的：1—2月清冷，3—4月爆发，5—7月调整，8—9月上扬，10月又有小幅下滑，11—12月却又开始上攻，几上几下。

　　随之而来的是成交量的跌宕起伏。因为春节加上传统淡季，2月份是个低点，成交量仅534套，4月份，成交量达到一个高度，为4842套，此后，5月份急转直下，仅1010套，到9月又出现一个高点，5960套，小幅下滑后，12月份又达到全年的最高点，即6037套。

　　这样的行情变化，是有悖常理的。在本来的旺季5月，却是一个低谷，本来的淡季8月份，行情却有反转，本来应该清淡的12月份，却表现最好——这一年，杭州楼市有点“内分泌失调”。这一切，都因为调控政策的出台。政策成为2010年最为明显的风向标。

　　当然，因为成交量的忽上忽下，2010年杭州主城区的整体成交量，并不那么抢眼。总成交35541套，日均成交仅100套，巨大的落差，影响到了整体的成绩。

　　2010年六宗“最”

　　1、最给力政策：

　　限购

　　2010年，可谓是最近几年来楼市调控最频繁、持续时间也最长的一年。二套房首付不得低于50%，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数等措施，均为近年来最严厉。另外，两度加息、数次提高存款准备金率，商品房预售资金监管条例，取消税费优惠，不断出来的房产税传言，调控声阵阵。

　　其中，“限购令”直接限制了每户人家的新购套数，直接减少了市场需求，堪称2010年最给力政策。

　　2、成交最好住宅：

　　金地自在城

　　2010年，杭州主城区成交10强中，有5个楼盘的成交量超过1000套，分别为金地自在城、保利东湾、世茂江滨花园、万家星城和广宇上东城，这些楼盘无一例外都是大盘。其中，三墩楼盘金地自在城以2062套的总成绩，荣登冠军宝座。

　　无论顺势、逆势，每次开盘均热销，灵活的定价、完善的分销渠道，造就了这个楼盘的旺销。

　　3、最发力区域：

　　下沙

　　2010年最为热门的区域，无疑是下沙。成交10强中，它独占4席，保利东湾、世茂江滨花园、金隅观澜时代、德信早城等榜上有名，加上龙湖滟澜山、保利江语海、名城湖左岸等楼盘也纷纷引发抢购事件，销售业绩抢眼。

　　此外，宝龙地产、碧桂园强势进入，下沙外来大鳄阵营再次得到加强。

　　4、最顺应时势楼盘：

　　保利东湾

　　7月，杭州楼市成交低迷。就在这时，下沙大盘保利东湾第一个扛起促销大旗，推出最高“存5万抵25万”活动，一举打破之前有价无市的成交僵持，引发市场热潮。此举为其他楼盘找到了一个定价标杆，众楼盘纷纷跟进，房价体系得以重构，加速了市场复苏的进程。

　　5、成交金额最高楼盘：

　　蓝色钱江

　　即使是千万豪宅也引发市场哄抢，这样的盛况来自于钱江新城一线江景毫宅蓝色钱江。因为购房者实在热情，原定于3月底开盘的蓝色钱江被迫提前至当月22日开盘，188套房源一天之内抢订一空，日进22亿元。2010年，这个楼盘销售总金额达到46亿元，一举摘冠。

　　6、卖得最快楼盘：

　　万家星城

　　7月初开卖，此后频繁开盘，短短半年时间就销售1411套，堪称神速。品牌开发商开发、稀缺主城区地段、大体量带来的完善配套等，使得其成为市中心难得一见的高品质楼盘。

　　7、成交最好商业地产：

　　泰地北上

　　2010年，住宅投资遭受政策严厉打压，商业地产由此获得长足发展。城北楼盘泰地北上抓住了机会，以11634元/平方米均价成交892套，成为这一年里受益最大的商业地产。

　　8、均价3万元以上成交最好楼盘：

　　西溪诚园

　　成交10强中，大多为均价2万元/平方米以下楼盘，成交均价在3万元/平方米的西溪诚园和远洋公馆是特例。价格卖得高，又卖得多，说明这个楼盘综合素质不错，市场认同度高。其中，绿城旗下的西溪诚园以32358元/平方米的均价成交816套，表现抢眼。

　　9、最高调开发商：

　　滨江房产

　　一直以低调稳健著称的滨江房产，今年一反常态，高调异常。首先，城市之星、万家星城等楼盘热销，销售金额11月就突破100亿元，实现全年目标；其次，在土地市场上，滨江一举将凯旋路、杨家牌楼等压箱底宝地收入囊中，拿地金额超过绿城，成为冠军。

　　10、最热门产品关键词：

　　精装修

　　2010年，高档住宅盛行，其中不得不提到一个热门词语：精装修。绿城、滨江、万科、坤和、金都、宋都、大家、昆仑、雅戈尔、中海等开发商，都将精装修的步子迈得越来越大。今日早报 作者： 吴彩萍