北京前11月二手房成交均价同比涨幅过半

　　2010年二手房市场成交量整体走低，年终的总成交数据比去年下降已经是定局，预计实际成交套数在17万-18万套之间。不过，同期上海仅为14.5万套，北京二手住宅成交量首次超过上海，居全国之首。年末的楼市上演价量齐涨，通胀背景下，各方对楼市价格长期看好，是推高年底楼市的关键因素。

　　此外，今年北京房租水平也出现跳跃式增长，租赁需求的集中释放，在一定程度上推高了租金。

　　全年实际过户成交量

　　17.2万套

　　↓35.6%

　　【回顾2010】

　　下半年成交明显回升

　　根据北京市房地产交易管理网的数据，业内人士预测，今年网签量将保持在19.45万套左右，剔除网签与过户间可能存在的错误率，估算实际过户总数在17.2万套左右。

　　伟业我爱我家副总裁胡景晖表示，尽管今年的二手房网签总量与去年的26.69万套相比有较大落差，但在房地产政策调整，金融贷款政策严控，“限贷、限购、限外”三限的前提背景下，市场交易总体状况尚属稳定。因政策调整变化的观望情绪不如2008年时那么强烈，市场总体交易水平在下半年出现了明显回暖。

　　纵观全年，春节前后，市场观望仍存，但是在“两会”之后，刚性需求开始爆发。3月市场的回暖及“地王”的出现，影响购房者对房价上涨的预期。4月中旬，楼市第一次调控政策出台。受此影响，5、6、7月份市场成交回落。

　　9月末，多部委联合出台了二次收紧的政策，涉及首套购房首付提升至30%，贷款利率上调等多种调控手段，导致10月北京楼市再陷观望，成交量出现较大回落。

　　中原地产三级市场部副总经理宫萍表示，11、12月份，房价走势稳定，业主报价更趋理性，一些刚性需求陆续入市，从而带来了部分区域成交量的回升。

　　【预测2011】

　　二手房市场份额将继续扩大

　　中原地产三级市场部：受一手住宅市场供给增加的影响，二手房的需求量将被分流和稀释。二手房成交量将会保持稳定，但考虑到二手房位置的优越性，其市场份额从长远看仍会越来越大，考虑到2011年的政策环境，预计成交量将保持在18万套-20万套之间。

　　前11月成交均价

　　21179元/平米

　　↑54%

　　【回顾2010】

　　年末成交均价再度走高

　　伟业我爱我家的统计数据显示，今年北京二手房市场的价格连创新高。虽然5月份因政策调整和经济适用房转商品房带来的大量过户等因素，出现了15个月来的二手房价格首度下跌，但在对政策因素适应之后，市场交易价格逐步回稳，并在年末随着成交量的反弹而再度接近全年高点。

　　据伟业我爱我家统计，2010年1-11月北京二手房市场的整体交易均价为21179元/平米，同比去年全年的二手房市场成交均价上涨53.68%，年末市场25000元/平米的交易均价已较年初大幅上涨近26%。

　　链家地产首席分析师张月认为，尽管整个2010年房价仍以上涨作为收场，但是宏观调控对房价的干预作用还是相当明显，房价过快上涨被抑制。2010年年初，市场明显感觉到房价上涨带来的购房压力，促使国家出台了第一次调控政策。调控政策效果明显，主要原因是调控政策抑制了投资性需求，市场成交主体是刚需人群，对房价接受能力低，业主降价之后才能成交。

　　【预测2011】

　　通胀因素仍将影响房价

　　伟业我爱我家：由于目前国内通胀压力并未得到实质性缓解，居民物价指数也在高位运行，大量兼顾投资意愿的购房者仍将目光集中到房地产上，因此明年上半年的二手房价有可能呈现小幅惯性上涨的态势。但是，考虑到明年调控政策的延续，保障性住房的供应量加大和年中新房的大量入市，因此2011年的北京二手房价或将稳中有升。

　　房屋租金均价

　　2912元/月·套

　　↑19%

　　【回顾2010】

　　租金均价创7年来新高

　　链家地产市场研究统计显示，今年北京租金水平不断增长，已经创出7年来的新高。年末租金达到3182元/月·套，较年初上涨22%。而今年的平均租金是2912元/月·套，比去年平均增长了19%。

　　据北京市交易管理网租赁备案数据显示，2010年北京市租赁成交量与2009年相比出现了较大的上涨。2010年北京住宅租赁市场总成交量较去年上涨了近14%。据伟业我爱我家市场研究院北京二手房研究部的统计数据表明：2010年北京住宅租赁市场房源供给和承租需求均出现了十分明显的增长态势，业主累计登记量和客户需求量分别比去年同期增长了17.08%和20.19%。

　　中原地产三级市场部认为，北京市租赁市场今年较为火爆，也受到买卖市场的互动影响，如4月份政策频出，买卖市场遇冷，“转购为租”的购房人和“转售为租”的业主均明显增加。

　　2010年北京租赁市场的租金价格出现了持续上扬，伟业我爱我家认为，租赁市场中的供应关系变化引导了价格的走势方向。目前北京的租赁市场中，因为高房价和入京外来人口所带来的新增承租需求十分旺盛，而市场中的有效供应量难以在短时间内提升，间接对全市租金起到了拉升作用。

　　【预测2011】

　　明年租金涨幅或相对平缓　

　　链家地产：预计明年的租金将保持稳定的增长。从近两年的租金来看，2009年、2010年租金的平均涨幅分别是2.3%、19%，租金增长是长期的市场走势，但是今年的租金大幅增长，市场促使租金上升的动力已经被消化，预计明年的租金涨幅相对今年要平缓。(记者 张家齐)