专家称，一旦房价出现大起大落，银行的房贷风险就会被放大，如果房价下跌20%—30%，就很可能会出现“理性违约”的情况，也就是违约比继续还贷更划算。

　　近来，即将通过收紧银行房贷来稳定房地产市场的举措接二连三：提高购买第二套房的按揭首付比例至四成、购第二套房的房贷利率提高10%、考虑不给予购第三套房房贷，以及甚至可能提高预售房的房贷标准，等等。

　　结合近期我国各方对美国次贷危机的关注，以及建设银行研究部近日发布的“我国住房按揭贷款正逐步步入违约高风险期”的报告，这些已经实施或正在酝酿的房贷新政用心可谓良苦——有意降低银行在个人房贷方面的风险。

　　加息通道下房贷负担加重

　　建行的分析报告明确指出，在央行近年来连续多次加息，个人住房贷款支付不断增加的情况下，国内商业银行个人住房贷款在近一个时期内已经逐渐步入违约高风险期。数据显示，工、中、建三大银行的房地产贷款中的个人住房贷款由2005年末的1012.73亿元上升至2006年底的11760.66亿元，而个人住房不良贷款则从2005年末的184.42亿元上升到2006年末的192.41亿元。另外，据透露，近年来，我国个人住房不良贷款数额呈攀升趋势，而从国际经验看，个人住房贷款的风险暴露期通常为3—8年。

　　在接受本报记者采访时，中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为，从中国宏观经济层面而言，现在处于不断提高利率的通道，这样会导致已经买房的人的房贷负担越来越重，那么将来还不起房贷的人可能会增加，“具体来说，贷了款的人会感觉压力加大了，而没贷款的人会在观望”。中国人民大学金融证券研究所副所长赵锡军也向记者表示，在目前国内个人信用体系还不完善的情况下，在房贷中的个人道德风险不容忽视。

　　据统计，今年上半年金融机构存贷比已经近85%，远超75%的监管红线，其中尤以扩张迅速的股份制银行表现最为突出，中信银行上半年各项贷款总额比上年末增长15.6%，存款总额较年末增长7.8%；浦发银行贷款余额增13.75%，存款余额较去年底增长7.54%；民生银行贷款余额比上年末增加14.78%，存款余额增加10.03%。有分析人士认为，一旦房价出现调头，哪怕就是跌10%，那么银行的房贷可能会引起信贷坏账的暴增，而且现在商业银行的开发性贷款都是和个人贷款结合在一起的，如果出现危机，两方面都会引起高比例坏账。

　　郭田勇认为，一旦房价出现大起大落，银行的房贷风险就会被放大，“如果房价下跌20%—30%，就很可能会出现‘理性违约’的情况，也就是违约比继续还贷更划算”。赵锡军则表示，当央行继续进一步加息时，贷款者在未来一旦承受“压在骆驼身上的最后一根稻草”，违约的情况增加，反过来也增加了银行房贷的风险。

　　新政有助减少房贷风险

　　“房贷新政对于降低银行房贷风险是有帮助的。”中国社科院金融研究所研究员易宪容在电话里向本报记者表示，提高首付比例使得银行就一套房子贷出的款项相对减少，而以房子作为抵押品是不变的。郭田勇和赵锡军也持相同的观点，他们都认为，收紧银行房贷会使其相关风险有所降低。

　　但是，广发证券金融行业首席分析师余晓宜向本报记者表示，新政能否有效降低银行房贷风险，还要看政策的实施力度，不能一刀切地认为风险由此就会大幅减少。她认为，降低房贷风险的关键在于审核贷款时是否严格把关。此前，建行的分析报告也认为，我国住房按揭贷款中存在的虚假按揭以及把关不严使得一些不符合条件的借款人得到贷款是我国的房贷风险所在。然而，郭田勇认为，美国的次级抵押贷款为了市场竞争和拓展业务，刻意将发放房贷的标准放低，实际上就是向不达标的人发放贷款。“中国的银行房贷即使存在风险，也没想象中那么严重，因为银行房贷的理念没有发生本质的变化，相比美国的次级贷款，中国的房贷更健康一些。”

　　对于房贷新政所起的作用，有分析人士提出，由于信息系统的不支持，还不能做到完全甄别同一个家庭以不同家庭成员的名义分别购房的做法。余晓宜表示，其实是增加了炒房者的成本，在短期内抑制房价的快速上涨。

　　此外，也有分析人士担心，目前各银行之所以愿意配合政策提高首付比是因为年末信贷额度不足，现在已经无款可贷。以上海为例，包括工、农、中、建四大国有银行在内的沪上大多数银行都已经提前完成了今年的房贷指标，若想继续贷款只能透支明年的贷款额度。郭田勇表示，并不排除明年初有些银行有很强的放贷冲动，因为不少银行奉行“早放贷，早收息”的原则，在上半年放贷的话，就可以计算进这一年的盈利里，全年都可以收利息，“虽然今年四季度房贷收紧，但是明年房贷增长还是有可能的”。但他也指出，房贷新政既然已经确定，即使在明年还是会体现紧缩的效果的。

　　赵锡军指出，目前监管层对银行放贷并没有强制性的额度要求，只是采取窗口指导原则，对银行的贷款额度进行一定约束。　本报记者　骆海涛