昨日，香港中原集团董事局主席施永青在上海理财博览会上发表演讲时剖析指出，投资房地产的关键，即正确掌握房地产的波动周期，才能成为赢家。同时判断指出，坚持看好上海核心地区房地产的长期增长价值，且提醒称美国的次级抵押贷款危机影响一旦对中国出口产生明显影响，内地房地产市场可能会遭遇冲击。

　　土地价值取决于生产方式

　　施永青先生分析说，“房地产、土地的价值取决于土地上的人，生产财富的能力，如果土地上的人生产财富的能力越来越高，这个土地的价值就越来越高，人的生产模式一旦改变，土地的价值也将改变。以前是拿土地来种田，亩产千斤，一千斤谷子才几百块钱，因此这一亩地租出去的价格也是很低的。在这一亩地上面开工厂，一年产值达几十万，几百万，租金也就水涨船高。如果把这个土地拿来做商业服务，更厉害的是拿来做金融服务，土地的价格就会明显上升。”

　　“从整体趋势看，土地的价值是一直上升的，但是房地产的价格是不断波动的。”施永青分析说，“房地产的周期跟经济周期有共通的地方，也可以分成四个阶段，第一个阶段叫复苏期，第二个阶段叫高涨期，第三个阶段叫危机期，第四个阶段叫箫条期。”

　　房地产危机期可能很长

　　据分析，房地产的复苏期一般是有自住需求的买家开始带动的，而且一定是买现房，而不是买期房，随后空置率不断下降，现房的价钱不断上升，但是期房还是卖不动，这是复苏期的特色。当复苏期时间长了以后，价钱上升的消息慢慢传出去了，这个时候投资者、炒家、买家都活跃起来，三股力量一起流到房地产市场的时候，这个时候房价快速上升，期房又升，现房又升，这个时候就进入了高涨期。

　　当房价升到一定的水平，房子的价格已经跟买家的购买力脱节了，但是由于炒家资金雄厚，还是喜欢炒期房，期房还可以上升，但是租金涨不动了，这个时候就到了危机期。危机期的时候就是要看炒家的资金多不多，如果资金多的话，危机期可以持续很长的一段时间。

　　但是，危机期也很脆弱。“如果有一个坏消息出来，危机期的房价就会明显下跌。这些消息可能是政府的宏观政策，利息的改变等，比如香港几次危机爆发，1997年金融风暴等。此时，如果房价出现暴跌，其中一个最重要的原因就是投资者的钱都用完了，身边的人现金少，房子多，大家都抛售，却没人买，就会暴跌。”

　　坚持看好上海核心区房产

　　目前，上海房地产已经有一个明显的累计涨幅，此时的上海地产市场处于发展周期中的哪一个阶段呢？施永青分析说，我坚持看好上海核心地区房地产的长期增值价值。

　　“我觉得上海的房子相对深圳这些地方的房价，涨幅还是比较慢的，深圳的房价到今年上半年升了50%到60%了，上海的房价经过这两年的考验还没有掉下来，以后也不应该下降太多，因为要升得高才会跌下来，都已经睡在地上了还怎么跌。”他分析说，“即便宏观调控要调整的话，上半年升得比较多的其它城市要调整多一点，而上海应该不用太担心。如果真的有政策出来的话，调整的幅度我相信在10%左右，这是上升过程中的一次调整，而不是萧条期。”

　　但是，他指出，有一个要留心的地方，美国的次级抵押贷款危机影响美国人的消费能力，如果美国进口中国产品明显少了，并且明显影响到整个中国经济。如果中国整体经济发展出现明显下降的话，可能引发持有者对前景过分担心，就会出现恐惧性的抛售，此时就不会是小幅下跌了。(记者 王原)