关键词 ★ 地王

　　通常指土地出让中拍卖价格畸高的地块。与往年相比，今年的地王身价更高，甚至超过周边房价，二三线城市也频频诞生新地王。可以说地王的出现正是今年房价疯涨、开发商不够理性的一个缩影。

　　今年下半年，出现了诸如万科、保利、远洋等开发商全国频繁天价拿地情况。研究数据显示，全国十大地王带动区域房价平均上涨20%。业内人士认为天价地和高房价形成了彼此支撑的内部循环关系。

　　从今年下半年开始，包括万科集团、保利地产、招商局地产、金地集团、华润置地、首创置业、远洋地产等开发商开始在全国频繁天价拿地，这些开发商所到之处，频繁出现天价地的成交记录。

　　7月底，万科经过117次疯狂竞价后，天价拿得南京江宁一地块，最终成交价格高出底价12.03亿元。创造该区域新地王，万科拿地三天左右，整个江宁区二手房挂牌价平均涨了300元/平方米。

　　11月，上海新江湾城D3地块被新加坡仁恒置地以13.01亿元的价格拿得，楼面地价高达20000元／平方米。6月浙江绿城以12500元／平方米的楼面地价拿下D1地块，仅隔4个月后，新江湾城地块的楼面地价上涨幅度高达60%。

　　此外，刚刚在香港上市的远洋地产在杭州强势出手，以22.26亿元竞得杭州城北建筑面积约14.3万平方米的地块，楼面地价高达约15566元/平方米，接近甚至超过该区域在售住宅价格。

　　目前北京住宅性质用地主要以招标的方式出让，但多数仍为价高者得，10月底万科招标获得北京西大望路地块，该地块最终成交的楼面地价则达11000多元/平米，目前中关村一地块招标出让，最高投标价格为22亿，按照该价格计算，该地块的楼面地价将达12300元/平米，这个价格也可以称之为天价。

　　记者在调查采访中获悉，开发商疯狂高价拿地，新地产不断被刷新，并因此带动地价和房价快速上涨，已经成为2007年中国房地产行业的主要特征。来自《楼市》市场研究部对2007年十大地王带动周边房价上涨统计数据显示，十大地王带动区域房价平均上涨20%。业内人士纷纷表示，目前天价地和高房价形成了一种彼此支撑的循环关联关系。房价持续上涨，让开发商看到良好的市场预期，因此开发商敢于天价拿地。天价拿地后，超高地价又对周边的区域住宅价格产生巨大的拉升效应。形成了一种彼此支持的循环过程。

　　来自国家发改委和国家统计局的数据显示，7月份新建商品住房销售价格同比上涨8.1%。8月新建商品住房销售价格同比上涨9.0%，同时新建商品房的涨幅比上个月上涨1.5%，进入9月份新建商品房的销售价格持续上涨，同比上涨已经达10%，环比也出现了新高，达1.9%。10月份新建商品房涨幅同比上涨到10.6%，环比涨幅维持在1.9%。11月同比上涨12.2%，达到最高位。

　　不过，国家对此现象并未放任不管，多番政策调控后，年底，中国楼市真正面临多事之秋，广州、深圳等华南城市纷纷传出楼盘降价消息，广州、深圳房价开始出现个别项目降价，尤其是万科在广州的多个项目下降15%左右。上海进入有价无市局面，北京个别项目进入了打折阶段。

　　★人物故事★

　　开发商：房价涨不过地价

　　田汉：北京京汉投资有限公司董事长，在北京远郊区有一些地块，受北京竞争激烈影响，已将发展目标投向二三线城市。

　　“房价的涨幅不到10%，而土地的涨幅一年超过了200%。”田汉是一家房地产投资公司的负责人。由于公司规模有限，田汉把注意力更多集中在二三线城市，针对合肥某地块，他专门成立了拿地小组，然而综合考察后，不协调的涨幅比例让他决定放弃，谈及这事，他不免有些沮丧。

　　小公司拿地越来越难

　　“对于中小地产公司来说，土地的多少就意外着生存能力的大小。”田汉看到，其他大房地产公司也开始频繁进入武汉、长沙等二线城市，尤其是上市地产公司，不管多高的价格都去竞争。“大公司拿地后可以囤起来，等土地再上涨后，坐收土地增值利润。”然而对于中小型公司，需要持续发展的现金流来保证他的公司快速发展，不能将太多的钱砸在买地上。

　　针对上述合肥地块，田汉说，按照该地块的价格，只能开发高档住宅，显然与公司的产品方向不符。不仅是这个地块，在其他很多二线城市都有类似情况，由于大开发商的涌入，土地出让价格也水涨船高，而与地价相比，这些城市的房价涨幅有限，使得房地产开发风险加大。

　　事实上，田汉今年考察了好多地块都无功而返。“对于中小地产公司来说，获取土地的难度越来越大，但如果没有可持续开发的土地，这些公司又将面临生存的危险。”田汉表情凝重地说。

　　北京拿地竞争太激烈

　　尽管公司注册地在北京，但田汉已在考虑逐步退出北京市场。“北京现在太难拿地了。”田汉说，他们现在普遍关注郊区地块，不久前通州一块土地招标，11家开发商投标，规划建筑面积近14万平米的土地，竟然最高价格达7亿元，最后被上市公司远洋地产拿到，楼面地价达5000元/平米，而现在通州的房价则在8000元/平米。田汉觉得这样的土地价格小公司肯定是吃不消的。

　　田汉扳着指头数到，北京今年出让的住宅性质用地，几乎全部被大开发商，尤其是上市大开发商拿得，小公司只能参与郊区土地的争夺，但价格因为竞争激烈而被哄抬，房山地块竞价达165次，密云一块地竞价竟然超过了166次。更有甚者，门头沟的一块土地竞价竟然多达285次。这种疯狂竞争的局面，让好多中小公司望而却步。

　　圈钱后才能圈地

　　田汉在北京石景山、顺义及内蒙古通辽有一定的土地可供持续开发，但拿地仍然是田汉早上起来思考的第一件事件。“只有在这个阶段让自己强大起来，才能获得更大的发展空间。”他说，未来地产行业将是资本的竞争，“上市地产公司拿地时出手阔绰，就是因为他们有钱，才敢出大价钱拿地。”目前他正在考虑将他的公司上市，按照他的计算，这个时间应该是在5年内。

　　★专家解读★

　　房地产将短期调整

　　冯科 北京大学经济所房地产金融中心主任

　　新京报：现在好多开发商频繁拿地，您是如何看待他们这种行为的？

　　冯科：房地产是目前最具有完整性的保值产品，尤其是近年来房价的快速上涨，使购买者心中产生了良好的投资回报预期，不投资房产就很难找到其他投资对象。开发商频繁高价拿地，显然开发商是看到了这种市场表现和趋势。

　　新京报：从经济学的角度，您是如何看待目前房价的走势呢？

　　冯科：今后我国房价和需求将会出现结构性的变化，随着大量保障性住房开发数量的增加，尤其是这些产品有可能在明年进入市场，因此2008年平均房价会降下来。但非保障性的商品房价格还会上涨，涨幅会放缓。初步预计此后的15个月左右，中国的房地产行业将进入一个调整阶段。

　　新京报：如果中国房地产进入15个月左右的调整期，对开发商的影响何在？

　　冯科：在这个过程中，我国5万开发商，至少要有三分之一被淘汰，同时土地和资金开始向前100强的房地产企业集中。不过我认为，房地产行业长期看好，调整过后，房地产行业仍将和宏观经济同速度增长。

　　同题问答

　　如何看待“结构性通胀”

　　目前通货膨胀基本处于可以接受的范畴。有些产品的价格出现了快速上涨，但也有些产品的价格出现了合理的下降，说明目前出现的这种通货膨胀是一种结构性的变化。未来一年中，通货膨胀将会放缓，但会仍然处于向上走的趋势，政府有能力也有希望将这种结构性的上涨进行控制。

　　★大事记★

　　今年下半年起 包括万科、金地、保利、远洋、碧桂园等地产公司进入全国疯狂圈地的局面。全国土地因开发商圈地而出现了几十倍，甚至上百倍的增长。

　　7月份 包括国务院、建设部、国土资源部等部门开始对小产权住宅进行叫停。

　　7月24日 长沙开福区新河三角洲地块最终价格高达人民币92亿元，创造了招拍挂以来地价总价的新纪录。

　　8月24日 苏宁环球摘得上海南京路黄浦163地块，楼面地价高达66927元/平米，成为今年的楼面地价之王。以上两地王的出现，则是开发商全国疯狂拿地的缩影。

　　9月底 央行二套房贷政策出台，由于购买二套以上住宅首付比例和按揭比例提高，投资性购买因此推出市场，使得大量城市出现了销售暂缓的局面，尤其是二套房贷细则出台，地产股全面大跌。

　　12月4日 北京师范大学金融研究中心研究报告称，近十年来累计土地囤积规模为8.82亿平米，考虑到开发商早期囤地的不规范性，以及统计数据可能出现的错误和遗漏，估计土地囤积面积实际可能达到10亿平米。（张学冬）