“深圳楼市的拐点肯定是来了。”昨天，市社科院城市营运研究中心主任高海燕接受记者专访时这样表示。他预测，深圳房价会先降再稳，有望回到2006年全年均价水平或者略高于这个均价，即1万-1.1万元/平方米。

　　这轮观望与以前有本质区别

　　高海燕认为，这一轮楼市的观望与前几轮观望有本质不同。“从2005年开始，国家开始对房地产市场进行宏观调控，经常每一次宏观调控的出台，市场都会产生两三个月的观望期。但是，每次观望期过后，深圳的房价就会恐慌性的上涨，观望一次就涨一次，这是市场的心理性观望。”

　　“而形成这轮楼市观望期的客观条件变了，市场购买力事实上是整体下降了。”高海燕认为，去年的调控则从市场供需上做文章。“首付大幅提高了，房地产信贷从紧了，去年下半年甚至到了申请不到二手房贷款的程度。房地产金融政策的巨大变化使购买力严重疲软，投资买房少了，自住买房也要承担更高的首付、更重的还贷压力。”

　　高海燕说，金融政策的调整，导致富裕阶层的消费者不进入楼市投资或炒房了，而且，这部分人自住性买房几乎不存在，因为他们一般居住得很好，更大数量的普通消费者则被高房价和房贷阻挡在市场之外。“房地产市场的需求被打下来了，所以这轮观望期才会持续半年多时间。”

　　只有降价才能走出观望期

　　高海燕认为，只有降价才能走出观望期。“如果房价不降到一个被市场普遍接受的价钱，深圳的楼市则很难回暖。”

　　“据我的了解，深圳很多开发商对降价有恐慌心理，不敢降价，生怕产生多米诺骨牌效应，生怕一降再降，生怕一泻千里。”高海燕说：“我觉得开发商不要怕降价，首先要对深圳的城市发展有信心，有深圳经济发展、城市环境深港共建国际大都会等因素支持，房价不会降到不值钱的地步；同时，开发商要对降价幅度有预期，这几个月打折促销摸了一下市场的底，看来降价水平还不够。”

　　房价应该下降15%才合理

　　那么，房价要降到什么程度才会被市场所认可呢？高海燕分析说，今年1月份，深圳二手房市场的挂牌价在1.3万元/平方米左右，成交均价在1.1万元/平方米左右。从这个导向来看，深圳楼市要想回暖，预计全市一手房的均价要降到1万-1.1万元/平方米的价位才行。

　　“也就是说，今后一手房价要降到2006年的水平，或者略高于这个水平，才能促使市场回暖。”高海燕认为，2007年上半年，深圳的房价猛涨是非正常的，涨上去的价格理应降回去。

　　据国土房产部门的统计，2007年深圳商品房均价14049元/平方米，其中住宅均价13370元/平方米。2006年，商品房均价10090元/平方米，其中住宅均价9230元/平方米。

　　高海燕初步估计，合理的房价应该比2007年均价至少下降15%以上。

　　警惕楼市出现负资产

　　开发商不愿多降，市场又不认可，这样的“冷战”后果严重。“楼市如果冷得太久，可能会产生恶性循环。”高海燕说，他担心市场长期“冷下去”会产生大量负资产或者报复性上涨。

　　高海燕告诉记者，他认识的一个人，去年在房价高峰期买了龙岗某楼盘的一套房，成交价130多万，今年5月交房，但是，按现在当地的二手房价算，只值85万，房子还没到手就成了负资产。高海燕认为，国人的风险意识还不强，好不容易才认识到股市有风险，其实楼市一样有风险，入市同样需要谨慎。

　　不鼓励提前置业

　　高海燕表示，他一直都不鼓励提前置业。“最好是到了该买房的时候才买房，2005年后，由于对房价上涨的恐慌，大量的钱流入深圳买房、炒房，巨大的购买力在2年内得到集中释放，造成房价飞涨，但是过后就疲软了。”

　　高海燕还建议，如果降到2006年均价水平上下，买房自住的消费者可以考虑出手，因为深圳房价想跌破1万元/平方米(指全市均价)不太可能。

　　对于投资买房，高海燕建议近期不要入市。他预测今年深圳楼市会先降后稳，逐步回暖。长远来看，深圳楼市的成长性还是值得肯定的。

　　他还建议有关部门，从考虑稳定置业者心态的角度考虑，有必要把住房保障性政策的某些规定明晰。如市里提出逐步扩大非深户籍人口的住房保障，就应该尽早明确哪部分非深户籍人口可享受住房保障，或者拿出阶段性的保障对象标准。(欧东勇)