房地产市场,风云诡谲。2007年,“地王”频出,成交总价、楼面地价、单位地价等参数不断刷新。2008年,土地市场异常平静,个别区域不升反降,其中,南京江宁楼面地价从去年最高时的4000多元回落至一两千元。
地价坐上了“过山车”,昔日“地王”是否面临命运转折?连日来,记者探访去年多处“地王”的现今开发状况。
房子建了不敢卖——
价格起跑线太高,销售骑虎难下
在江宁开发区牛首山河以南,一处楼盘目前已盖出地面五六层,但工作人员称,定价和开盘日期都没有敲定。去年7月26日,开发商以17.85亿元拿下这幅地,楼面地价高达3278元/平方米。开发商早先曾表示,楼盘会在今年上半年推向市场。
“迟迟没开盘,是因为‘蓄水’有问题,购房者预期与楼盘销售预期有了巨大落差。3200多元的楼面价,加上3500元的建安成本,再加上各种税费,开发成本就达到六七千元一平方米,所以,内部报价已经过万。”知情人士分析说。而记者实地考察发现,该楼盘周边目前尚是“零配套”,按业内的观点,成熟起来至少需要5年。“除非对这家公司品牌忠诚度很高的客户,一般谁来问津?即使他们愿意为品牌多付400-500元/平方米的价格成本,却不可能情愿掏出千元以上的成本。”
建了也不敢卖,对于这样的销售尴尬,一家代理机构负责人也深有体会。他坦言,自己担任营销顾问的一处项目,去年初拿下时楼面价高达9000多元/平方米,“至少要卖2万/平方米,但项目不大,就几幢房子,周边也没有什么配套,再说现在行情不好,就算是只卖2万/平方米,卖起来还是有问题。”
转让、退回、停工——
倾囊买地,资金链紧绷欲断
去年11月,南京本地一家开发商以高达4446元/平方米的楼面均价拿下了江宁一幅地。如今,呈现在记者眼前的这幅地,杂草疯长,没有丝毫动工迹象。知情人士传达的信息是,开发商当时斥资3亿多拿地,可谓倾囊之举——整个公司的“家当”也不过几个亿。而面对当前的融资难,开发商恨不能马上就把地块转让出去。
南京福舍投资公司总经理史东算了一笔账:4400多元的楼面价加上建安成本和税费等,就是8000多元,开发商如果不卖到1万元一平方米是赚不了钱的。而这块地周边楼盘的售价现在不过5000多元/平方米,二手房价才4000多元/平方米,此处“地王”面临的困难可想而知。“目前市场之下,显然不可能有公司愿意高位‘接盘’,只有一种方案可行,即为拿地开发商注入后续资金,然后‘吃’利息差。如果行情好,注资公司会拿出溢价部分给予一定补偿。”史东说。
还是在江宁,同样在去年11月以4000元以上高楼面价拿下两幅地块的华光地产,因资金链问题,已将地块退回。
记者了解到,由于之前高价拿地,加之目前销售回款慢,南京有一些开发商“囊中羞涩”,楼盘快封顶了,却无法建下去,有的甚至连售楼处都无力搭建。
地皮晒太阳——
市场不明朗,只好忍痛等等看
“地王”到手,如何开发却成为难题。因为按照经验,一般地价占房价的三四成,而“地王”项目地价成本占比显然已超过了一般水准,在上面建什么样的产品才能卖出高房价?进退两难中,不少开发商只能将地皮“晒太阳”。
2007年的河西土地市场狂热异常,既有经过158轮“血拼”、涨幅达13倍的三汊河地块,也有楼面地价“飙”至10411元/平方米的中北南湖地块。但是,目前这两幅地均无动工迹象。
史东所在的公司对三汊河地块做过仔细调研。“成本相当高,楼面价已高达4375元/平方米,还有相当多的基础配套工程,这些成本加在一起,不卖25000元/平方米就没得赚。”来自开发公司的消息称,这里目前在做产品定位和产品形态规划,而具体开工时间并没明确。南湖地块同样如此。高地价决定了它将来至少要卖2万元/平方米,而依照现在河西在售项目均价仅万元左右的行情看,显然差距太大。
同样“动”不了的,还有仙林的四幅地块。去年12月6日,这四幅地出让,“地王”几分钟内被频频刷新,最高楼面价达5890元/平方米,算上建安成本,未来售价至少须在1万元/平方米左右。
有地未必就能挣钱——
“地王”前景有待观察
有人以“兴衰瞬间如儿戏”来形容短短一年间在土地市场上发生的一系列变化。当然,也有人认为,目前断言“地王已死”为时尚早。但无论如何,长久以来风行于市的“有地就能挣钱”、“‘地王’成就‘楼王’”的观点,在市场的跌宕起落面前不攻自破。
上海易居房地产研究院南京地产研究中心负责人厉建军称,溢价率高是“地王”的一个显著特征,比如去年以22.5亿拍出的“板桥地王”,溢价率高达294.74%。高溢价率,说明拿地企业当时对市场预期表现过于乐观,认为有地就可以挣钱了,把未来的利润“押”在了囤地上。
去年“地王”频出时,北京师范大学金融研究中心主任钟伟曾指出,未来三年内,房价必须保持15%-18%的增长率,才有可能支撑高地价。此后,形势急速逆转。现在看来,高地价未必决定高房价。从日本、中国香港过去发生的房地产危机中可以看到这样的现象:如果市场出问题,政府“保”的是房子和购房人,却不保土地,所以,地价跌得会比房价猛烈得多,破产的,往往也是囤地多的企业。(汪晓霞)
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